나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66596 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 387-19 메리온시티 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 ‘양정초등학교’ 남서측 인근에 위치하는
구분건물(오피스텔)인 메리온시티 13층 1303호(30.7평형, 동향) 본단지는 1개동으로 구성
되어 있고 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 고속철도 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보
로 약 10분 정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 13층(신측/사용승인일자: 2017.01.04)으로서
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설<오피스텔>이며, 폐문으로 현황 이용상황은 확인하지 못하였으니
추후 경매진행시 이용상황을 확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무용 건부지<오피스텔
용지>로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 동측, 남측으로 노폭 약 50미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이 175미터>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 집합건축물대장상 업무시설<오피스텔>이며, 폐문으로 현황 이용상황은 확인하지
못하였으니 추후 경매진행시 이용상황을 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 200,000,000원, 임차권자 양영은의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66596 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 387-19 메리온시티 13층 1303호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원 (21,200만원)

토지면적: 11.91㎡ (약 3.6평)

건물면적: 68.79㎡ (약 20.8평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 1개동으로 구성된 오피스텔 건물이며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 고속철도 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 약 10분 소요됩니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 접근성: 서측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 50미터 및 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 175미터)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단103782 (한국주택금융공사 가압류, 2022.08.17.)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김민진: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 양영은: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.02.23, 확정일자 2021.02.17. 비록 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 양영은 씨의 임차보증금 반환 채권을 양수받았습니다.

* 특별매각조건: 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환 채권(200,000,000원, 양영은 씨의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도, 그 잔액은 매수인이 인수하지 않는다는 특별 조건이 있습니다. 따라서 양영은 씨 관련 보증금 200,000,000원에 대한 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 오피스텔 건물로서, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성: 시내버스 정류장과 지하철역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 지역 특성: 부산진구 양정동은 부산의 중심 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 및 상업 수요가 있는 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 건물 또는 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. (정확한 파악을 위해서는 현장 방문 및 상세 지리 정보 확인이 권장됩니다.)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 양정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장 및 지하철역(도보 약 10분) 이용이 편리하여 부산 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 양영은 씨의 임차보증금 반환 채권(200,000,000원)을 양수받은 상황에서, 특별매각조건으로 인해 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하지 않기로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 채권 회수 과정 및 배당 결과에 따라 복잡한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (단, 법적으로 인수 의무는 없습니다.)

* 현황 이용 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가액과 시세 괴리: 본건의 감정평가액(212,000,000원)은 최근 실거래가(약 157,000,000원 ~ 172,000,000원)와 다소 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리를 나타낼 수 있으므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 오피스텔로, 초등학교 인접 및 대중교통 이용 편의성 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 깨끗한 편입니다. 주목할 점은 HUG가 양수받은 임차보증금 채권 20,000만원에 대한 특별매각조건으로, 낙찰자가 해당 채권의 잔액을 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 낙찰자의 직접적인 부담을 덜어주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 참여 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산진구 양정동은 역세권 및 학군 인접성으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 연식 대비 상품성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건으로 인해 HUG 관련 보증금 잔액 인수 의무가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 68.79㎡ / 20.8평)의 오피스텔 실거래가는 2024년 7월 157,000,000원, 2025년 2월 172,000,000원, 2026년 5월 159,000,000원으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 212,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다. 특히, 2026년 5월 거래(159,000,000원)는 8층이었으며, 본건은 13층임을 감안할 때 시세는 160,000,000원 초중반 이상으로 형성될 수 있습니다.

특별매각조건으로 인해 임차보증금 200,000,000원의 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 감정가(212,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 과도한 경쟁을 피하고 안전한 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 최근 거래 시세 범위: 약 157,000,000원 ~ 172,000,000원

* 본건 감정가: 212,000,000원

* 권리 인수 관련 부담: 특별매각조건에 따라 없음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.