나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [11] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (11)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (제공된 정보 기반 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 7층 713호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중 7층

* 건축년도: 2019년

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

* 토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.89㎡ (약 9.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 본 건은 개금인제빌리지 내 7층 713호입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 일부 구역은 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019년 12월 2일, 주식회사호암개발

* 말소기준권리 (근저당): 2019년 12월 2일, 농업협동조합자산관리회사 (채권 최고액 1,752,000,000원)

* 이후 권리 (가압류, 임의경매)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,552,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 부산백병원 북측 인근으로 병원 관련 상권 및 지역 기반 근린상권이 형성되어 있습니다.

* 주거 지역과 상업 시설이 혼합되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 개금인제빌리지 5층 29.89㎡ 오피스텔이 2026년 5월 15일 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

* 건축년도가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 인근의 다른 오피스텔 시세를 볼 때, 개금동 이진젠시티개금(99세대, 4년차)의 경우 2.3억원의 실거래가가 기록된 바 있으나, 이는 본건과 규모 및 연식에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 부산백병원 등 의료 시설 접근성이 우수합니다.

* 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역이며, 교통 상황은 보통입니다.

* 일부 구역은 교육환경 보호 구역에 포함됩니다.

5.3. 기타

* 남측으로 약 12미터 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 모든 권리관계는 등기부등본을 통해 재확인 필요)

6.2. 임대 현황

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황 파악에 주의가 요구됩니다. (다만, 인수 보증금 합계는 0원이므로 보증금 미인수 조건입니다.)

6.3. 주변 혐오시설

* 현재까지 검색된 정보상으로는 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 관리 상태

* 2019년 준공된 신축 건물로 노후화로 인한 리스크는 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동 소재 신축 오피스텔로, 부산백병원 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 건물 상태 또한 신축급으로 관리가 용이할 것으로 보입니다. 최근 실거래가(2026년 5월 기준 120,000,000원) 대비 감정가(140,000,000원)가 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물이라는 점과 향후 임대 수요 등을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 및 관리 용이성 확보

* 부산백병원 인근으로 배후 임대 수요 기대

* 권리관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 관리가 용이

* 교통 접근성 양호

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건, 2026년 5월): 120,000,000원

* 건물 면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

본건의 경우, 최근 실거래가 120,000,000원을 기준으로 삼아, 향후 임대수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임대 관계 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 내외로 제안합니다. (이는 감정가 대비 약 89%, 최근 실거래가 대비 약 104% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.