나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [12] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층714호 오피스텔 경매

부산광역시 부산진구 엄광로 37, 개금인제빌리지 7층714호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경21805(부산지방법원 경매6계). 감정가 140,000,000원, 최저가 68,600,000원. 매각기일은 2026-07-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 21805 [12]
소재지	부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층714호
도로명주소	부산광역시 부산진구 엄광로 37, 개금인제빌리지 7층714호
용도	오피스텔
건물명	개금인제빌리지
매각기일	2026.07.29
관할법원	부산지방법원 경매6계 (590-1817(구내:1817))
이용제한	(저촉)준주거지역, (접함)준보전산지, (저촉)제3종일반주거지역, 준보전산지

부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층714호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.14㎡ (3.98평)
건물면적	29.89㎡ (9.04평)

금액

감정가	140,000,000원
최저가	68,600,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	6,860,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.15	140,000,000원	유찰
2차	2026.05.20	98,000,000원	유찰
3차	2026.07.29	68,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.
이용상태: 오피스텔(주거용)로 이용중임.
설비내역: 급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (12)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층714호

건물명: 개금인제빌리지

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물 정보:

- 준공일자: 2019년 11월 15일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 층수: 지하 2층, 지상 7층

- 해당층: 7층

- 총 세대수: 134호 (건축물대장 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98 평)

토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98 평)

건물 면적 (전용 면적): 29.89㎡ (약 9.04 평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 (본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치합니다. [cite:user prompt]

주변은 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 형성된 지역입니다. [cite:user prompt]

건축물대장에 따르면, 해당 건물은 부산광역시 부산진구 엄광로 37번지에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite:user prompt]

가장 가까운 지하철역은 개금역으로 도보 약 550m 거리에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당합니다. [cite:user prompt]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2019년 12월 02일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다. [cite:user prompt]

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:user prompt]

총 채무 총액은 약 2,582,000,000원 (25억 8천 2백만원) 입니다. [cite:user prompt]

3.2. 임차인 현황

임차인: 장성은 (본 보고서에서는 '장 '으로 표기)

보증금: 30,000,000원 (3천만원)

차임: 450,000원 (45만원)

전입/확정일자: 2020년 07월 31일

배당신고일자: 2023년 08월 09일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 3천만원은 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 배당 순위에 따라 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite:user prompt] (명시된 지상권 없음)

3.4. 권리분석 종합 의견

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 소재한 개금동 일대는 주거단지, 근린상가, 병원(부산백병원) 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. [cite:user prompt]

주변에 부산백병원이 인접해 있어 병원 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다. [cite:user prompt]

4.2. 주변 환경 조사 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:search results]

인근에 학교(주례초등학교, 가야고등학교 등)가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산백병원 및 다수의 근린상가가 인접해 있어 쇼핑, 의료, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:user prompt]

5.2. 교통 및 접근성

시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다. [cite:user prompt]

5.3. 건물 내부 시설

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설이 갖추어져 있습니다. [cite:user prompt] (난방 방식은 명시되지 않았으나, 일반적인 오피스텔의 경우 개별난방 또는 중앙난방 방식이 적용됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 함께 담보로 제공되었을 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 미회수 가능성

임차인 장 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 발생할 경우 관련 분쟁의 소지가 잠재적으로 있을 수 있습니다. (본 사례에서는 배당요구했으나, 채권 총액이 높아 전액 배당받기 어려울 것으로 보입니다.)

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 침체 또는 지역 경기 악화 시 시세 하락 및 임대 수익률 감소의 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 부산백병원 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. [cite:user prompt]

건축된 지 비교적 최근(2019년 준공)이며, 건물 및 토지 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. [cite:user prompt]

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다. [cite:user prompt]

최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 물건이 2026년 5월 120,000,000원(1억 2천만원)에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 향후 시장 상황 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산백병원 인근으로 직장인 및 병원 이용객의 임대 수요 기대 [cite:user prompt]

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 건물이 신축에 가까워 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위로 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석. [cite:user prompt]

* 교통 접근성: 시내버스 정류장 인접 및 도로망 접근성 양호. [cite:user prompt]

* 안정적인 시세: 유사 물건의 최근 실거래가(1.2억원)가 감정가(1.4억원) 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 합리적인 낙찰가 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 120,000,000원(1억 2천만원) 내외로 판단됩니다.

감정가는 140,000,000원(1억 4천만원)으로 책정되어 있으나, 유사 면적의 실거래가가 120,000,000원(1억 2천만원)임을 감안하면, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 형성할 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

적정 입찰가는 115,000,000원(1억 1천 5백만원) ~ 125,000,000원(1억 2천 5백만원) 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 125,000,000원 으로 제시합니다.

(본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원 관련 서류를 확인하시기 바랍니다.)1.물건 기본정보