나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [13] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (13)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층715호

* 용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설)

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재하며, 부산백병원 북측 인근에 위치함.

* 주위 환경으로는 아파트 단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역임.

* 건물이 위치한 개금동 527-220번지는 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당함.

* 토지는 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중임.

* 남측으로 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권임.

* 본건 경매 절차 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부상 채권 총액은 2,552,000,000원으로, 채무 부담이 상당한 편임.

* 현재 등기부에는 소유권보존, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되며, 이 중 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소 예정임.

* 조사된 임차인 현황으로는 장영미, 하광호 씨가 있으며, 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원으로 신고되었고, 전입일자는 2025년 4월 4일임.

* 두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금은 0원으로 분석됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 상권으로 분석됨.

* 오피스텔 용도로 이용 중이나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설로 되어 있어, 사무실 또는 주거용 오피스텔 용도로 활용될 수 있음.

* 부산백병원이 인근에 있어 관련 종사자나 유동 인구의 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 주변에 아파트 단지와 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산진구 개금동 소재로, 차량 접근성이 양호하며 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 부산백병원이 북측 인근에 있으며, 지역 내 근린상가 및 주택가 형성으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 상대보호구역에 해당되는 토지가 있어, 주변 교육환경에 대한 고려가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있거나 공실 상태일 가능성이 있음.

* 건축물대장상 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 현재 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 점은 추후 용도 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물이 경사지에 조성된 부정형 토지에 건축되어 있어, 향후 토지 이용 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건은 양호한 편임.

* 채권 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 부산백병원이 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있음.

* 소형 면적의 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능성이 높음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 향후 재개발 또는 도시 정비 사업 시 잠재적 가치 상승 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 개금인제빌리지 5층 물건이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본건은 7층 물건으로, 5층 물건보다 선호도가 높을 수 있으며, 감정가는 140,000,000원으로 책정되어 있음.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제안함. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.