나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [9] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 6층603호

용도: 오피스텔 (주거용)

건축년도: 2019년

감정가: 140,000,000원

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 알미늄샷시 창

1.3. 토지 이용 현황

토지 형상: 경사지에 조성된 부정형 토지

이용 상태: 건물 부지로 이용 중

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역 (기호1 토지)

1.4. 설비 내역

급배수 및 위생 시설, 승강기, 난방 시설 완비

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (접수일자: 2019-12-02, 채권최고액: 1,752,000,000원)

기타 권리: 고외자 가압류 (접수일자: 2023-10-10, 채권액: 800,000,000원)

총 채권액: 2,552,000,000원

매각으로 인한 소멸: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오창민

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2022-03-21

확정일자: 2023-10-26

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 개금동은 주거지역과 근린 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

부산백병원 북측 인근에 위치하여 의료 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 다양한 아파트 단지와 근린상가, 주택 등이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

내부적으로 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 약 25.52억원으로 감정가를 크게 상회합니다. 이는 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성을 시사합니다.

6.2. 임차인 명도

임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 현황에 따른 임차인의 퇴거 시점은 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 탐문 및 공개된 자료 확인 결과, 본건 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축 오피스텔로, 부산백병원 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 총 채권액이 높지만, 이는 채권자의 경매 신청으로 인한 것으로, 낙찰자는 부담 없이 해당 부동산을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 부산백병원 인근의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 깔끔합니다.

* 향후 시세 상승 가능성 또는 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 최근 관련 지역의 오피스텔 시세 및 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래 가격은 약 115,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 제공된 JSON 정보에서도 120,000,000원의 거래(2026년 5월 15일 예정)가 확인되어, 해당 가격대가 현재 시세와 유사함을 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하므로, 입찰 희망가는 해당 범위 내에서 낙찰 가능성을 높이는 선에서 전략적으로 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.