나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [8] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (8)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 519호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 토지 면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 토지 지분: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 건물 면적: 23.81㎡ (약 7.21평)

* 건물 지분: 23.81㎡ (약 7.21평)

* 감정가: 111,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 건축년도: 2019년

* 총 세대수: 134호 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (최시홍)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2023년 3월 28일

* 배당신고일자: 2024년 7월 1일

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고)

* 기타 권리 사항:

* 갑1: 소유권보존 (2019-12-02)

* 을1: 근저당 (2019-12-02, 1,752,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (2019-12-02 접수, 2024-07-01 말소)

* 갑6: 가압류 (2023-10-10, 800,000,000원, 말소)

* 갑7: 임의경매 (2025-04-14, 975,488,291원, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,572,000,000원

1.3. 상권분석

* 건축물 현황:

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 519호.

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 알미늄샷시 창

* 주요 용도: 오피스텔 (주거용)

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설 등 완비.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 5월 15일, 5층 29.89㎡(약 9.04평) 규모의 본건과 동일한 '개금인제빌리지' 물건이 12,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 23.81㎡(약 7.21평)입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 부산백병원 북측 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린상가 및 주택 지역과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 용이합니다.

* 교육환경: 토지이용계획상 본건 토지 일부가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경보호에 관한 법률상의 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위는 없으나, 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 총 채권액이 25억원을 초과하여 채권 총액이 매우 높습니다. (단, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 낙찰 후 미납된 관리비나 공과금은 별도로 정산해야 할 수 있으므로, 잔금 납부 전 관리사무소 등에 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도와 실제 이용: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 추후 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 가능성을 내포합니다.

* 토지 비율: 건물 면적에 비해 토지 지분 면적이 상대적으로 작습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동의 부산백병원 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 병원 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 최근 유사 면적의 거래 사례가 있어 시세 파악에 도움이 되나, 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 건물 상태, 명도 용이성, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 병원 인근 입지: 부산백병원과의 접근성이 뛰어나 관련 종사자 및 환자 가족 등의 임대 수요가 기대됩니다.

* 우수한 교통 여건: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수 부담 있는 임차인이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 111,000,000원

* 최근 거래 사례: 2026년 5월 15일, 29.89㎡ (약 9.04평) 물건이 120,000,000원 (1.2억원)에 거래되었습니다. 본건은 23.81㎡ (약 7.21평)이므로 면적 차이를 감안해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~80%)을 참고하되, 현재의 시장 상황, 본건의 구체적인 상태, 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 입찰 보증금을 제외한 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 검토해 보시는 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.