나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [6] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (6)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 516호

* 용도: 오피스텔 (업무시설/주거용)

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 13.14㎡ (약 4평)

* 토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 4평)

* 건물면적(전용면적): 29.89㎡ (약 9평)

* 건물지분: 29.89㎡ (약 9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보

* 등기부채권 총액: 2,552,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치한 개금인제빌리지 5층 516호임.

* 주위환경: 본건이 소재한 개금인제빌리지는 주변이 아파트 단지, 근린 상가, 주택 등으로 형성된 지역에 위치하고 있음.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있음.

* 토지 이용: 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접해 있음.

* 토지 이용계획: 기호1 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>에 해당하며, 일부 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당함.

* 주변 시설: 부산백병원이 인근에 위치하여 의료 시설 접근성이 우수함. 또한, 다양한 근린 상가와 주거 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리임.

* 총 권리 분석:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사호암개발 (2019-12-02)

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (2019-12-02, 1,752,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑6): 고외자 (2023-10-10, 800,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (갑7): 농업협동조합자산관리회사 (2025-04-14, 975,488,291원) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 위 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2020-07-15

* 확정일자: 2020-07-15

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 장 의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음. 임차인은 배당 절차를 통해 우선 변제받을 수 있으나, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 변제받지 못할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린 상가, 주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 상업 시설: 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 오피스텔 시장: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용될 수 있는 잠재력이 있으며, 주변 지역의 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 의료: 부산백병원에 인접하여 의료 서비스 이용이 매우 편리함.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 교육: 본건 토지 중 일부가 상대보호구역에 해당하므로, 교육 환경 보호 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있음.

* 편의: 근린 상가 및 주거 단지를 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 2,552,000,000원으로 감정가 140,000,000원에 비해 매우 높아, 경매 절차 진행 중 채권 변제 또는 취하 가능성, 기일 변경 등 변동성이 발생할 수 있음.

* 임차인 보증금: 임차인 장 은 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 일부를 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 배당 내역을 철저히 확인해야 함.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위 등 개발에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 부산백병원 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 채무는 없으나, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만 보증금 인수 부담은 없습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 본 건과 동일한 건물, 층수의 거래가 120,000,000원에 이루어진 바 있어, 현재 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산백병원 인근의 탁월한 입지 조건으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 2019년 준공 건물의 비교적 신축성.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수되는 보증금 없음.

* 주변 개발 계획 등 향후 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(개금인제빌리지)의 5층(면적 29.89㎡)이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 이는 현재 시장 가격을 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없어 이 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.