나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [7] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 5층 517호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 부산광역시 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접도로상태: 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역) 등에 해당합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 본 건은 5층 517호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

이용상태: 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역: 건물 내에는 급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본 건 토지는 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사호암개발 (2019-12-02)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,752,000,000원, 2019-12-02) - 말소기준권리

* 가압류: 고외자 (800,000,000원, 2023-10-10) - 말소 예정

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (975,488,291원, 2025-04-14) - 말소 예정

총 채권액: 2,552,000,000원

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-05-02

* 확정일자: 2020-07-27

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

주변 편의시설: 부산백병원이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 주위에 근린상가와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 개금골목시장도 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

시장 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 동일 건물(개금인제빌리지) 5층 517호가 120,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 감정가(140,000,000원)보다 낮은 금액입니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 본 건이 위치한 지역은 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로로의 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 부산백병원 등 의료시설과 근린상가를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 25억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 절차 상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 소멸됩니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건입니다. 공동담보된 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 경매 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

시장 가격 변동: 최근 동일 물건의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 향후 시세 형성 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재한 오피스텔로, 부산백병원 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물 및 토지 이용 현황, 교통 및 주변 환경은 일반적인 수준입니다. 권리관계 측면에서는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 총 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 시세 파악 및 투자 결정에 중요한 참고 자료가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

최근 실거래가 반영: 2026년 5월 동일 건물의 5층 517호가 120,000,000원에 거래된 이력이 있어, 현재 시세 파악에 유용한 기준점을 제공합니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

핵심 지역 접근성: 부산백병원 등 주요 편의시설 접근성이 좋고, 교통 여건도 양호하여 주거용 또는 소규모 업무용으로 꾸준한 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 물건 거래가: 120,000,000원 (2026년 5월)

감정가: 140,000,000원

본 건은 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되었으며, 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 최근 실거래가 120,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 충분한 현장 조사와 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.