나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [5] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층422호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층422호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물 상세 정보:

건물명: 개금인제빌리지

주소: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220번지 (새 주소: 부산광역시 부산진구 엄광로 37)

준공연도: 2019년

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

총 호수: 134호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

전용면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층422호

주위환경: 부산백병원 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

도로상태: 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)에 해당함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-12-22

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사호암개발 (접수일자: 2019-12-02)

* 근저당 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (권리금액: 1,752,000,000원, 접수일자: 2019-12-02)

* 주택임차권: 김영도 (권리금액: 20,000,000원, 접수일자: 2024-03-07) - 말소 예정

* 가압류: 고외자 (권리금액: 800,000,000원, 접수일자: 2023-10-10) - 말소 예정

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (권리금액: 975,488,291원, 접수일자: 2025-04-14) - 말소 예정

등기부채권 총액: 2,572,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

1.3. 상권분석

주변 환경: 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역임.

최근 매매/임대 정보 (JSON 분석):

제공된 JSON 정보에 따르면 '개금인제빌리지' 오피스텔의 매매 거래가 2026년 5월 15일에 12,000만원(1억 2천만원)에 이루어진 것으로 나타남. 해당 면적은 29.89㎡(약 9.04평)이며 5층 거래임. 그러나 거래일자가 미래 시점(2026년)이므로 현재 시세와는 차이가 있을 수 있으며, 참고용으로만 활용해야 함.

최근 시세 정보 (검색 결과):

'개금인제빌리지' 오피스텔은 2019년 준공되었으며, 제공된 JSON 외에도 디스코와 같은 부동산 정보 사이트에서 2023년 3월 전세 1억원, 2026년 5월 매매 1.2억원의 변동 추이를 보인다고 언급함. 또한, 유사한 크기의 오피스텔(전용 29.89㎡)이 2026년 5월에 1.2억원에 거래된 것으로 나타나, 이는 제공된 JSON 정보와 일치함. 검색된 다른 경매 물건들의 감정가도 1억 3천만원에서 1억 4천만원대이며, 최저 매각가는 매우 낮게 형성되어 있음을 알 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 부산백병원 인근에 위치하며, 주변에 근린상가 및 주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 좋음.

교육: 본건은 '상대보호구역'으로 지정된 지역에 위치하여 교육 시설과의 인접 가능성을 시사함.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 변동이 있을 수 있음.

미래 시점 거래 정보: 제공된 오피스텔 매매/임대 정보의 거래일자가 미래 시점(2026년 5월)으로, 현재 시세와 차이가 있을 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 25억 7천만원으로, 감정가 대비 현저히 높아 유찰 가능성이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '개금인제빌리지' 오피스텔로, 부산백병원 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 2019년 신축 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으므로, 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 등기부 채권 총액이 높아 유찰될 가능성이 있습니다. 또한, 제공된 최신 매매 정보가 미래 시점의 거래를 기준으로 하고 있어 현재 시세와의 비교 분석에 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부산백병원 등 의료 시설 및 관련 업종 종사자를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

제공된 JSON 기반 최근 매매 정보: 120,000,000원 (2026년 5월 거래 기준, 미래 시점)

검색 결과 기반 최근 시세 (2026년 5월): 1.2억원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

제공된 JSON 정보 및 검색 결과는 2026년 5월의 거래 정보를 나타내고 있어 현재 시점의 정확한 시장 가격을 반영한다고 보기 어렵습니다. 다만, 해당 정보들이 1.2억원 수준을 제시하고 있으며, 이는 감정가 1.33억원보다 낮은 수준입니다. 부산지방법원 경매 물건으로 나온 다른 '개금인제빌리지' 오피스텔들의 감정가는 1억 3천만원에서 1억 4천만원대이나, 최저 매각가는 매우 낮은 가격으로 시작하는 사례가 있어 경쟁률 및 유찰 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가:

현재 시점에서의 정확한 시세 조사가 필요하나, 감정가를 기준으로 하되, 최근 거래/시세 정보 및 경매 특수성을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 106,400,000원에서 119,700,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.