나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [4] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 307호

건물명: 개금인제빌리지

용도: 오피스텔 (주거용)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2019년 11월 15일

총 층수: 7층

해당 층수: 3층

1.2. 면적 정보

전용면적 (건물면적): 25.63㎡ (약 7.75평)

대지면적 (토지면적): 11.27㎡ (약 3.41평)

토지 지분: 11.2714㎡ (약 3.41평)

건물 지분: 25.63㎡ (약 7.75평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

감정가: 114,000,000원

1.4. 기타 사항

건축물대장상 용도: 업무시설 (단, 감정평가서상 주거용 오피스텔로 이용 중)

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지는 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획

기호1 토지: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

기호2~4 토지: 제3종일반주거지역, 준주거지역

기호5 토지: 준주거지역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

채권자: 농OOOOOOOOOOO

말소기준권리: 을1 근저당 (2019-12-02 접수, 농업협동조합자산관리회사)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 권리신고 기간 내 신고되지 않은 권리가 있을 수 있습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 2,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2024-06-28

확정일자: 2025-05-19

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

3.6. 임차인 관련 주의사항

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 부담할 위험은 없습니다.

3.7. 등기부채권 총액

총 2,552,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 부산진구 개금동의 주거 및 근린 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 아파트 단지와 상가, 주택 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 업무시설로 건축되었으나, 본건(307호)은 오피스텔로 주거용으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 시설 및 시세

인근에 부산백병원이 위치하여 의료 시설 이용이 편리하며, 다수의 근린 상가 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 유사한 면적(29.89㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

4.4. 임대 수익성

현재 임차인이 거주 중이며 차임으로 월 550,000원을 지급하고 있습니다. 이는 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다. 다만, 시장 상황 및 공실률 등을 고려한 추가적인 임대 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

단지 인근에 버스정류장이 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 의료 및 생활 편의시설

부산백병원과의 접근성이 뛰어나 의료 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린 상가와 주거 시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 내 편의시설

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설 등이 갖추어져 있어 거주 및 업무 수행에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무가 여러 담보물에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다. 이는 채무 규모나 경매 절차에 영향을 줄 수 있으나, 권리분석상 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인 외 다른 임대 관계 정보는 미상입니다. 이는 향후 공실 발생 가능성이나 명도 관련 절차에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다. 하지만 현 임차인은 대항력이 없어 이러한 위험은 현저히 낮습니다.

6.3. 건물 관리 상태

2019년 건축된 비교적 신축 건물이나, 공동주택 또는 오피스텔의 경우 장기적인 건물 관리 상태가 중요합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 노후도 및 관리 상태를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건 소재지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금인제빌리지 3층 307호 오피스텔은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리분석 결과 모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되거나 인수 부담이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보하게 됩니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 위험이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 부분이나, 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산백병원 인근, 주거 및 상업시설 밀집 지역

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근 용이

* 안전한 권리 관계: 모든 기존 권리 소멸, 인수되는 보증금 없음

* 최근 시세 반영: 유사 면적 오피스텔 거래 사례 존재

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 114,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례(120,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 102,900,000원 수준으로 추정됩니다.

경쟁 입찰 및 시장 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 시세 분석 결과, 주변 시세 및 감정가 대비하여 안정적인 가격으로 취득이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.