나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층305호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.89㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 요약 참조)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축물대장 정보:

* 신축 허가일: 2019년 1월 11일

* 사용 승인일: 2019년 11월 15일

* 총 층수: 7층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 건축물대장상 용도: 업무시설

* 실제 이용 상태: 오피스텔(주거용)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 3층 305호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 알미늄샷시 창

* 토지의 형상 및 이용상태: 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 소멸예상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑3), 가압류(갑9), 임의경매개시결정(갑10) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 2,552,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 명도 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 부산백병원 북측 인근에 위치하여 의료 시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 특성: 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 이용 현황: 오피스텔(주거용)으로 이용 중에 있으며, 주변 상권은 지역 주민 및 부산백병원 관련 수요에 기반하고 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린상가 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비내역: 본 건물에는 급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용의 차이: 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나, 실제로는 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 부산백병원 인근에 자리하고 있어 배후 수요와 생활 편의성이 기대되는 물건입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있다는 점은 본 건 취득 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 수요: 부산백병원 북측 인근에 위치하여 병원 종사자 및 관련 시설 이용자를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 가격 메리트: 최근 거래 사례 및 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 및 임대 수익을 통한 수익률 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건과 동일한 '개금인제빌리지' 오피스텔의 최근 매매 사례(2026년 5월 15일)가 120,000,000원(29.89㎡)으로 확인되었습니다. 감정가는 133,000,000원입니다. 이를 바탕으로 현 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경매 현장의 경쟁 상황 및 물건의 세부 상태를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우 인수할 보증금이 없어 예상 입찰가 산정 시 별도의 차감은 필요하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.