나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 304호

건물명: 개금인제빌리지

토지 지번: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220번지

신 주소: 부산광역시 부산진구 엄광로 37 (개금동)

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축 연도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물

해당 층: 7층 중 3층

호수: 304호

총 세대수: 134세대

주차대수: 실내 48대, 실외 30대

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지 및 건물 제시외 면적: 없음

1.4. 매각 정보

감정가: 133,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재하며, 부산백병원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 기호1 토지의 경우 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)이며, 기호2-4 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호5 토지는 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

토지는 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 2일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사호암개발 (2019-12-02)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2019-12-02, 1,752,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부산진구 (2021-11-02)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2022-04-08, 157,043,926원)

* 가압류: 고외자 (2023-10-10, 800,000,000원)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-04-14, 975,488,291원)

총 등기부채권액은 2,709,043,926원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 개금동은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근 부산백병원은 배후 수요가 풍부하며, 이에 따른 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔은 주로 주거용으로 이용되고 있으며, 주변 근린상가와의 연계를 통해 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

* 의료시설: 부산백병원이 북측 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 상업시설: 주변 근린상가 및 주택가의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거시설: 인근 아파트 단지 및 주택가로 인해 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 주요 도로 접근이 용이한 편입니다.

5.2. 편의 시설

부산백병원, 인근 상가 및 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 환경

'상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주자나 임차 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 이는 본 건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나오는 경우로, 복잡성이 있을 수 있으나 본 건 단독으로는 별도의 추가 부담은 없어 보입니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 높아 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 신축 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 부산백병원이 인근에 위치하고 있으며, 주변 주거 및 상업 시설과의 연계를 통해 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다. 공동담보 물건으로 등록되어 있으나, 본 건 자체에는 별도의 부담으로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 상태를 유지하고 있어 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 입지: 부산백병원 인근에 위치하여 의료 관련 종사자나 병원 이용객을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 접근성이 양호하여 도심 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 매매 사례 (동일 건물 5층, 29.89㎡): 2026년 5월 15일, 120,000,000원 (직거래)

시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 건물인 개금인제빌리지의 5층 29.89㎡ 호실이 2026년 5월 15일에 120,000,000원(1억 2천만원)에 직거래되었습니다. 본건은 3층 304호로, 5층보다 한 층 낮은 위치에 있습니다. 일반적으로 층수에 따라 가격 차이가 있을 수 있으나, 동일 건물 내에서의 거래는 중요한 시세 지표가 됩니다. 감정가 133,000,000원에 비해 최근 매매 사례 가격이 120,000,000원으로 낮게 형성되어 있습니다.

주변 부동산 시세 확인 결과, 개금동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세 또한 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위에서 형성되어 있습니다.

고려사항:

* 최근 매매 사례 가격 (120,000,000원)을 기준으로 하되, 3층이라는 점을 감안해야 합니다.

* 임대 관계 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요를 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건이라는 점은 경매 물건 자체에는 직접적인 부담이 없으나, 시장에 미치는 심리적 영향이 있을 수 있습니다.

예상 입찰가:

본건의 전용면적(29.89㎡)과 최근 매매 사례(120,000,000원, 5층)를 바탕으로, 3층이라는 점과 명도 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최초 감정가(133,000,000원) 대비 낮은 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

적정 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 판단됩니다.

명도 가능성 및 추가 시세 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

다만, 2026년 5월의 매매 정보는 경매 시점(2025년)보다 미래 시점이므로, 실제 시장 상황은 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

혐오시설 관련:

일반적인 지도 검색 및 지역 정보 확인 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 주거, 상업, 의료 시설 등이 혼재되어 있어 통상적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.