나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11413 [2] 경상남도 김해시 율하동 산116 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 김해시 장유동 소재 '모산공원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근교 농경지대로서 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

기호1 : 대상토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

기호2~3: 대상토지까지 차량접근 불가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 가장형의 급경사지의 임야로서, 묘지로 이용중임.

기호 2~3: 가장형 급경사지의 임야로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호 1: 본건 북측 인접지(율하동 1431번지)를 경유하여 도로와 접함.

기호 2~3: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호2 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20) , 완충녹지(저촉) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호3 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20) , 완충녹지(저촉) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1 : 토지 상의 제시외분묘 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

기호3 : 지목은 도로이나 현재 자연림 상태임,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

물건 비고

지분매각. 일괄매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록3 토지는 공부상 지목은 '도로'이나 현재 자연림 상태임. 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계등의 확인은 지적경계측량을 요함. 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경11413 (2)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 율하동 산116

1.3. 용도

토지 (공부상 도로, 현황 자연림)

1.4. 매각대상

토지일부지분매각

1.5. 토지면적

총 86.00㎡ (약 25.99평)

본건 지분 13.23㎡ (약 4.00평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡

1.7. 감정가

764,280원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

부OOOOOOO (등기부상 부산신용보증재단으로 추정)

1.10. 말소기준권리

2024년 2월 6일 접수된 부산지방법원 2024카단100432 가압류 (갑7)

1.11. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 '모산공원' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근교 농경지대로서 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

기호 1 토지의 경우 차량 접근이 가능하며, 주변 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 하지만 기호 2, 3 토지의 경우 차량 접근이 불가능하며 맹지인 상태입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 필지는 완충녹지에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지의 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 상속, 증여, 매매 이력이 확인됩니다. 주요 권리로는 2024년 2월 6일 접수된 부산신용보증재단의 가압류 (갑7, 58,249,970원)가 있으며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 2025년 5월 1일 접수된 부산신용보증재단의 강제경매 (갑8, 64,140,681원)가 있습니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계 0원입니다. 즉, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 김해시 율하동 일대는 주거지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 현재는 농경지와 자연림 상태의 토지가 많아 상업적 기능보다는 전원적인 환경을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업성

도시지역 내 자연녹지지역에 해당하나, 현재 이용 현황 및 맹지인 점 등을 고려할 때 직접적인 상업 시설 입지는 제한적입니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승 가능성은 있으나, 현재로서는 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 모산공원이 위치하고 있으며, 농경지와 주택, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설은 확보되어 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주요 기반시설

김해시 율하동은 신도시 개발과 함께 기반시설이 확충되고 있는 지역입니다. 다만, 본건 토지의 경우 맹지이고 자연림 상태여서 직접적인 기반시설 접근성은 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용 시 협의가 필수적입니다.

6.2. 공유자우선매수신고

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 매수 신고 후 보증금을 미납하면 향후 우선매수권을 행사할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 맹지 및 지적경계 불분명

본건 토지는 맹지이며, 지적경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계를 확인하기 위해 지적측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 가치 평가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 분묘기지권 및 자연림 상태

토지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 공부상 지목은 '도로'이나 현재 자연림 상태로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

6.5. 토지이용제한

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 완충녹지 저촉 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 율하동에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 764,280원으로 매우 낮으나, 지분매각, 맹지, 분묘기지권, 공부와의 차이(도로이나 자연림 상태) 등 복합적인 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 공유자와의 협의, 지적 측량, 분묘 문제 해결 등이 선결 과제로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저렴한 감정가

매우 낮은 감정가는 잠재적인 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 도시지역 내 토지

도시지역 내 자연녹지라는 용도지역은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 분묘기지권, 공부와의 차이 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있어 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 변수가 많습니다. 제시된 감정가 764,280원은 매우 낮은 수준이나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수해야 할 부담이나 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가 수준에서 검토를 시작할 수 있으나, 제반 리스크를 고려하여 낮은 금액으로 입찰하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 부동산 전문가의 자문을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

* 본 보고서에는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 파악된 김해시 율하동 산116 인근의 입지조건, 주변 시설 정보 등이 포함되어 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 뚜렷하게 확인되지 않았으나, 정확한 내용은 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.