나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544099 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8 창우빌라트2 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재‘미추홀구 보건소’동측 인근에 위치하는 창우빌라
트2 제3층 제302호(구분건물)로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 업무시설, 공원, 각종 근린
생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남동측으로 지하철역이 위치하고, 남측(경인로)으로
대중교통수단을 이용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2016.02.05.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(창우빌라트2)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 승강기설비, 소방설비(옥내소화전 등) 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(
창우빌라트2) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

2필일단의 세장형 토지로서, 서측으로 노폭 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 (1), (2) : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 도시철도(2016-07-1
4)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(201
6-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544099 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8 창우빌라트2 3층302호

용도: 오피스텔

건물명: 창우빌라트Ⅱ

사용승인일: 2016년 2월 5일

1.2. 면적 정보

건물면적: 65.64㎡ (약 19.86평)

토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.72㎡ (약 3.24평)

건물지분: 65.64㎡ (약 19.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

감정가: 144,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건축물 개요

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

지하층: 1층, 지상층: 14층

해당층: 3층

주용도: 공동주택 및 업무시설 (오피스텔로 이용 중)

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 하이새시 창호 등

설비내역: 위생설비(급배수, 급탕), 승강기, 소방설비(옥내소화전 등)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 남동측으로 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 경인로를 따라 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(창우빌라트2)의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다. '도시철도(저촉)' 및 '철도보호지구' 지정으로 인해 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)입니다. 해당 권리 외 을구 1번 주택임차권 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(선찬양)

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 9월 24일

확정일자: 2021년 9월 6일

배당신고일자: 2023년 9월 7일

대항력: 없음

비고: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황표상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리가 말소될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 별도등기

본건에는 '별도등기'로 구분지상권설정등기가 존재합니다. 이는 해당 토지의 특정 부분을 타인이 이용할 수 있는 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중요한 권리 사항입니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 사항이 존재했으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되어 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 주거시설 및 업무시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 실거래가

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 4월 28일에 동일 건물(창우빌라트2) 5층(전용면적 65.64㎡)이 145,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(144,000,000원)와 유사한 수준입니다.

4.3. 지역 개발 현황

인천 미추홀구 주안동 일대는 현재 활발한 재개발 및 도시 정비 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

주변에 지하철역과 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 경인로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다. 각종 상업 시설과 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. '미추홀구 보건소'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교 및 보건소가 위치하고 있습니다. (자세한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (구분지상권)

가장 큰 리스크 요인은 '별도등기'로 설정된 구분지상권입니다. 구분지상권은 토지의 특정 공간에 대해 사용 권리를 부여하는 물권으로서, 토지 소유권자의 재산권 행사를 제한할 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 일반적으로 이러한 권리가 설정된 부동산은 시장에서 낮은 가치를 인정받거나 거래에 어려움을 겪을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 권리 관계

'대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 명시적인 정보가 혼재되어 있어 초기 분석 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어, 법적으로는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

'도시철도(저촉)' 및 '철도보호지구' 등은 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가도 감정가 수준을 유지하고 있어 시세는 안정적인 것으로 보입니다.

하지만, '별도등기'로 설정된 구분지상권은 매우 중대한 권리 제한 사항으로, 해당 권리가 구체적으로 어떤 영향을 미치는지, 그리고 이를 해소할 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다. 이 부분이 해결되지 않는다면, 본 물건의 실질적인 가치는 크게 하락할 수 있으며, 향후 소유권 행사에도 큰 제약이 따를 수 있습니다. 임차인 관련 사항은 현재까지는 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주안동 지역 입지

* 지역 내 재개발 및 정비 사업 활성화로 인한 미래 가치 기대

* 감정가 및 최근 실거래가가 유사하여 시세 파악 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원이며, 유사한 조건의 최근 실거래가는 145,000,000원입니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크 요인인 '별도등기' (구분지상권)는 부동산 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 중대한 권리 제한 사항입니다. 구분지상권의 존재로 인해 해당 물건의 시장 가치는 정상적인 거래가 대비 크게 낮아질 수 있습니다.

따라서, 권리 관계의 불확실성과 '별도등기'로 인한 잠재적 위험을 고려하여, 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 인수할 보증금이 0원으로 예상되는 점은 긍정적이나, 구분지상권의 영향력을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서, 권리 분석 결과에 따른 추가적인 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 전, 반드시 구분지상권의 정확한 내용과 그 영향력에 대한 전문가의 심층적인 법률 및 권리 분석을 추가로 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.