나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577822 [1] 인천광역시 부평구 부평동 379-3 청솔스타빌 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물내 5층501호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2012.10.12)

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 인천광역시 부평구 부평동 379-3 청솔스타빌 5층501호

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경577822 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 379-3 청솔스타빌 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

* 건물면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 5층 501호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임. 사용승인일은 2012년 10월 12일임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 15m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 부평세무서장의 압류(갑4)임.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권(유혜진): 전입일자 2020년 5월 22일, 확정일자 2020년 5월 6일, 보증금 170,000,000원. 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있으며, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 주의: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 상기 명시된 바와 같이 잔액 인수 조항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 주요 등기사항 요약:

* 갑2: 소유권이전 (박재운, 2012.12.04)

* 갑3: 소유권이전 (백상훈, 2020.06.05)

* 을5: 주택임차권 (유혜진, 170,000,000원, 인수)

* 갑4: 압류 (부평세무서장, 2023.04.18, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.11.29)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단, 2024.12.16)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 22일

* 확정일자: 2020년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 2월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: (제공된 정보 없음)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 비교적 안정적인 상권으로 분석됨.

* 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 교육시설: "부평중학교"가 인근에 소재하며, 주변에 다른 학교들이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설 및 업무시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 선순위 임차인: 보증금 170,000,000원의 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있음. 이로 인해 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

* 최근 매매가와 시세: 제공된 최근 매매 정보(2024년 4월, 64.29㎡, 134,500,000원)는 감정가(180,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어, 시세 파악에 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부평구 부평동의 준수한 입지와 생활 인프라를 갖춘 오피스텔임.

* 그러나 대항력있는 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요소로 작용할 것으로 판단됨.

* 현재 감정가는 180,000,000원이지만, 최근 거래 사례는 이보다 낮은 134,500,000원에 형성되어 있어 시세 및 인수되는 임차 보증금 부담을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 부평동이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성이 있음. (단, 임차인의 인수 여부에 따라 투자 수익률 변동성 큼)

* 주변 지역 개발 계획 등을 통해 가치 상승 요인을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 180,000,000원이나, 최근 실거래가(2024년 4월, 134,500,000원)와 인수될 수 있는 임차 보증금 170,000,000원을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

* 임차 보증금 170,000,000원을 모두 인수한다고 가정하고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 단, 임차 보증금의 실제 배당 및 인수 금액에 따라 최종 투자 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 명확한 인수 금액 확인 및 철저한 권리 분석 후 입찰에 참여하시기를 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.