나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576737 [1] 인천광역시 남동구 간석동 106-10 하이네스주건축물 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천 약산초등학교" 서측인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합(오피스텔 포함), 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 전철역(간석오거리역-인천1호선), 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층-지상14층 건물 내 제2층 제201호로서
- 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 오피스텔, 공동주택(연립주택) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경576737 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 106-10 하이네스주건축물 1동 2층 201호

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.9726㎡ (약 2.71평)

건물면적 (전용면적): 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

1.4. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천 약산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합(오피스텔 포함), 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 전철역(간석오거리역-인천1호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용계획

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하는 특이사항이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 170,500,000원, 차임 0원.

전입일자(사업일자): 2022-01-21, 확정일자: 2021-11-10, 배당신고일자: 2024-02-15.

대항력: 있음.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (2023-05-19)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 을구 1번 주택임차권등기(김나은)를 제외한 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(김나은)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (참고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 간석동 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 복합 상권으로, 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 유사 오피스텔 거래 사례(동일 건물, 2025년 10월)에서 전용면적 59.9㎡ 건물이 158,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층-지상14층 건물 내 제2층 제201호입니다.

사용승인일: 2017년 11월 23일입니다.

건물 마감: 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임, 새시조 창호 등으로 마감되었습니다.

5.2. 부대시설

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 170,500,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 내부 구조 및 상태를 별도로 확인해야 합니다.

토지 이용 계획상 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2024타경576737 (1) 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인이므로, 투자자는 권리 분석 및 인수 금액을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역(인천1호선) 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 주변 상업 시설 및 주거 지역 혼재로 인한 높은 생활 편의성.

* 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 구축물.

9. 예상 입찰가

감정가는 169,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가(158,000,000원) 및 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성(총 170,500,000원, 배당 결과에 따라 인수 금액 변동 가능)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가를 참고하여 150,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 배당표 확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.