나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575864 [1] 인천광역시 서구 연희동 685-14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "아시아드경기장역" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천2호선 "아
시아드경기장역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
1993년 12월 11일 사용승인되었으며,
외 벽 : 타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경575864 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 685-14 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

건물명: 반석씨티빌리지

사용승인일: 1993년 12월 11일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 23.82㎡ (약 7.20평)

건물 전용면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호

1.1. 입지조건

부근 환경:

인천광역시 서구 연희동 소재 "아시아드경기장역" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 "아시아드경기장역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태:

대상 물건 부지 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 7번 주택임차권(정재훈)은 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김연진(2006.09.15), 박성현(2020.10.12)

* 주택임차권: 정재훈(2022.09.26 접수, 보증금 65,000,000원, 전입 2020.08.31, 확정 2020.07.24). 등기상 말소: 인수.

* 압류/가압류: 인천세무서장(2022.02.24), 주택도시보증공사(2023.05.17), 서구(인천광역시)(2025.05.12), 남구(광주광역시)(2025.12.22).

* 강제경매: 주택도시보증공사(2024.11.22 접수, 인천지방법원 2024타경575864).

말소기준권리:

갑10 압류(인천세무서장, 2022.02.24)

임차인 현황:

* 임차인: 강석찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-08-04

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정재훈)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-07-24

배당신고일자: 2022-09-26

대항력: 있음

비고: 등기부상 인수 조건임.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

부근 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업적 밀집도가 높지는 않으나 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 아시아드경기장역 인근으로 유동인구가 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 마트, 상점 등 이용 가능 (구체적인 대형 편의시설 정보는 추가 확인 필요).

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다 (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요).

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용 가능 (구체적인 규모 및 진료 과목은 별도 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수: 등기부상 주택임차권(정재훈)이 매수인에게 인수되는 조건으로, 낙찰자는 보증금 65,000,000원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 미확인 임차인: 강석찬 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 추후 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 인천2호선 아시아드경기장역과 인접하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 주변은 주거 밀집지역으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인(정재훈)의 보증금 65,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 또 다른 임차인(강석찬)의 보증금 및 차임이 미상이어서 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건의 취득을 고려하신다면, 해당 임차인들과의 명확한 합의 및 인수되는 보증금에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 아시아드경기장역 도보 이용 가능한 거리로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 시세 대비 분석: 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 적정 입찰가 산정 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 매매가는 약 8,953만원 ~ 9,154만원으로 추정됩니다.

임차인 보증금 65,000,000원이 인수되는 점을 고려하고, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금'은 금액이 0원으로 명시되어 있어, 직접적인 계산에서의 차감은 없습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

(총 취득 비용은 예상 입찰가에 인수되는 보증금 65,000,000원을 합산하여 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.