나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582718 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천종합터미널" 북동측 인근에 위치하며 본건
인근은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 내 4층 제403호
외벽 : 화강석붙임 및 일부 페인트 등 마감.
내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(구월) , 중로2류(폭 15m-20m)(2024
08-05)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 입지조건

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* 사건번호: 인천지방법원 2024타경582718 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 4층403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

* 토지지분: 7.218㎡ (약 2.18평)

* 건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 건물지분: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 건축년도: 2003년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천종합터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경 여건은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역임.

* 인접 도로상태: 본건은 동측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

1.3. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 말소 동의로 인해 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 갑5: 2014-12-01 소유권이전 (김보경)

* 갑6: 2022-02-11 소유권이전 (이평화, 매매 91,000,000원)

* 을3: 2024-02-28 주택임차권 (김민우, 91,000,000원, 말소)

* 갑7: 2023-11-07 압류 (남동구, 말소기준권리)

* 갑8: 2024-12-18 강제경매 (주택도시보증공사, 95,113,999원, 인천지방법원 2024타경582718)

* 갑9: 2025-01-02 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 인천 남동구 구월동은 인천종합터미널을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역임. 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발함.

* 임대 수요: 인근에 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 존재하며, 직장인 및 사업자들의 주거 및 업무 공간 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

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* 교통: 인천종합터미널 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 인천종합터미널 인근의 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

* 주변 시설: 오피스텔, 사무실, 상점 등이 밀집한 복합 상업/업무 지구임.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

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* 임차인 권리관계: 특이사항에 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 제공된 권리분석 및 등기부 현황에 따르면 해당 임차권은 말소 예정이며 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 세부 내용은 확인이 필요하며, 혹시 모를 추가적인 변동 사항에 주의해야 함.

* 권리관계 복잡성: 여러 건의 압류 및 경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

1.7. 종합 의견

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본건은 인천광역시 남동구 구월동의 인천종합터미널 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지 및 상업/업무 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있음. 감정가는 75,000,000원이지만, 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 권리분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없어 보이나, HUG 관련 임차인 이슈는 주의 깊게 확인해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

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* 뛰어난 입지: 인천종합터미널 및 지하철역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 잠재적 가치: 상업 및 업무 중심지에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

* 임대 수익: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 조건.

* 시세 차익: 감정가와 최근 실거래가 비교 시, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 가능성 존재.

1.9. 예상 입찰가

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최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 본건과 동일 면적(38.61㎡)의 물건이 2025년 12월 26일 8층에서 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 1월, 2월에 거래된 28.08㎡ 면적의 경우 55,000,000원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 감정가는 75,000,000원으로, 최근 실거래가 65,000,000원보다 높게 책정되었습니다. 인수되는 권리가 없고 임차보증금 부담이 없다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 65,000,000원을 기준으로 경매 프리미엄 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서 예상 입찰가는 68,000,000원에서 72,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.