나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501327 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층건(사용승인일 : 2012.
08.28.)내 9층 902호로서
- 외벽 : 드라이비트마감, 대리석붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 아파트 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활
주택(원룸형))인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 아파트임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501327 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 9층902호 (주안중로16번길 14)

1.2. 2. 토지 정보

토지면적: 5.03㎡ (약 1.5평)

토지지분: 5.029㎡ (약 1.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 정보

건물면적: 19.73㎡ (약 6평)

건물지분: 19.73㎡ (약 6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 아파트(도시형생활주택(원룸형)) / 업무시설(오피스텔) (집합건축물대장 표제부 기준)

건축물 사용승인일: 2012년 08월 28일

1.2. 4. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 5. 감정가

97,000,000원 (구천칠백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임 [cite: APPRAISAL].

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임 [cite: APPRAISAL].

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 5월 7일자 남동세무서장의 압류임.

3.2. 말소기준권리

압류 (남동세무서장, 2024-05-07)

3.3. 소멸되는 권리

모든 을구 권리(주택임차권, 강제경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

없음.

3.5. 임차인 분석

* 임차인: 현혜진 (현 )

* 보증금: 110,000,000원 (금일억일천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음 [cite: TENANT_INFO]

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: RIGHTS_SUMMARY, PROPERTY_MEMO].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 시민공원역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 배후 주거 수요와 유동인구 확보 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 형태임.

5.2. 편의시설 (추정)

주변에 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 추정되며, 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 쟁점 (종결)

초기 정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있었으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 최종 확인되었습니다.

6.2. 용도 혼재 가능성

집합건축물대장 표제부상 '아파트(도시형생활주택(원룸형))/업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 전유부 및 감정평가서 상으로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 확인되어 실제 이용 상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 공동담보 (전반적)

본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으나, 본 경매 절차에서는 해당 물건만 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 2012년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 시민공원역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 감정가 9천7백만원 대비 인근 유사 면적 및 연식의 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. HUG의 말소 동의로 권리관계는 비교적 명확하나, 소유권 이전 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 경매 위험은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 제로 (HUG 말소 동의 확약서 제출).

* 2012년식 비교적 신축인 도시형생활주택(원룸형) 소형 아파트.

* 시민공원역 역세권 인근 입지.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 정리 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2012년)의 '화인에이스빌' (44.77㎡)이 2026년 5월 12,200만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 272.5만원/㎡입니다. 본건 물건 면적(19.73㎡)에 이 단가를 적용하면 약 5,375만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가는 9,700만원으로, 시장 거래 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하더라도, 시세 수준을 반영한 합리적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 첫 입찰가로 60,000,000원 (육천만원)을 제안합니다. 입찰 참여 시 주변 시세 변동 및 경쟁 입찰자 수 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.