나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [7] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경230 (7)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580, 4층 413호 (신주소: 충청남도 당진시 산단3로10길 7)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 89,000,000원

* 토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

* 전용면적 (최근 매매 정보 기준): 39㎡ (약 11.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2015년 4월 20일 사용승인

* 총 호실 수: 83호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지 이용: 장방형의 평지로, 건부지로 이용 중임.

* 도로 접근성: 북측 및 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 등기부상 채권 총액: 60,000,000원 (을1 근저당 30,000,000원 + 갑5 임의경매 채권 30,000,000원)

* 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시됨)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 주의 사항: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 조사 등 추가 확인이 필수적임.

4. 상권분석

* 배후 수요: 석문국가산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자를 대상으로 하는 배후 수요가 존재함.

* 주변 환경: 공장, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하여 복합적인 상권 형태를 띰.

* 최근 시세:

* 건물면적 31.20㎡ (약 9.44평), 전용면적 39㎡ (약 11.79평) 기준, 2025년 10월 23일 60,000,000원에 실거래된 사례가 있음.

* 본 건의 감정가(89,000,000원)는 해당 실거래가보다 높게 책정되었음.

5. 생활정보

* 주변 시설: 산업단지 내 위치로, 주변에 중소규모 공장 및 근린생활시설이 분포함.

* 교통 편의성: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

* 생활 편의 시설: 단지 내 근린생활시설 일부가 있으나, 편의 시설은 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 산업단지 환경: 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인에 노출될 가능성이 있음.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 낙찰 후 시세 차익 확보가 어려울 수 있음.

* 임대차 불확실성: 임대차 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원인 점은 낙찰 후 명도 및 인수 여부에 대한 불확실성을 내포함.

* 공동 담보 물건: 공동 담보로 묶인 다른 물건의 처리 결과에 따라 본 건 경매 진행에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오 시설 가능성: 국가산업단지 내 위치로, 잠재적인 환경 오염 시설이나 관련 부대 시설 등이 주변에 존재할 가능성을 배제할 수 없음. (추가적인 현장 조사 및 인근 지역 환경 조사 필요)

7. 종합의견

* 본건은 석문국가산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 및 업무 설비를 갖추고 있습니다.

* 그러나 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 가격 메리트가 상대적으로 낮은 점, 산업단지 특유의 환경적 요인, 그리고 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

* 공동 담보 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요한 요소입니다.

8. 투자포인트

* 석문국가산업단지 개발 계획 및 확장 수혜 기대.

* 산업단지 종사자를 위한 주거 수요 충족 역할.

* 신축급 건물로 유지보수 용이성.

* 준공업지역 및 지원시설구역으로 지정된 입지 조건.

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 89,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 39㎡ 면적의 유사 물건이 2025년 10월 23일 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 건물면적 31.20㎡ (약 9.44평) 및 전용면적 39㎡ (약 11.79평)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 실거래가 대비 높게 책정되었습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공동 담보 및 임차인 정보 미확인 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 보수적으로 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보다 적극적인 투자를 위해서는 감정가의 70% 수준인 약 62,300,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 권리관계 확인 정도에 따라 입찰가를 조정하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.