나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [9] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경230 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 150,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580, 4층 418호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 4층 418호

사용승인일: 2015년 4월 20일

건축물 주요용도: 업무시설(오피스텔, 근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.03㎡ (약 8.48평)

토지 지분: 28.0302㎡ (약 8.48평)

건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

건물 지분: 52.425㎡ (약 15.86평)

1.4. 기타 정보

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔로 이용

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리에 위치한 석문국가산업단지 내에 소재합니다.

2.2. 주위 환경

주변은 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 차량 진출입을 위한 도로망으로는 북측 및 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 중점경관관리구역 등에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 '을1' 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 30,000,000원)으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2016-01-20, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 주식회사가야테크놀러지

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2016-01-20, 권리종류: 근저당권, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 30,000,000원

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2016-01-20, 권리종류: 소유권이전신탁, 권리자: 교보자산신탁주식회사, 비고: 신탁

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-02-05, 권리종류: 임의경매, 권리자: 부평신용협동조합, 권리금액: 30,000,000원

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-09-23, 권리종류: 압류, 권리자: 당진시

3.3. 인수 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서, 위 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오세종

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-16

* 대항력: 없음

* 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 석문국가산업단지 내 위치

본건이 위치한 석문국가산업단지는 다양한 산업체들이 입주해 있어 관련 종사자들의 주거 및 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 이는 오피스텔 및 근린생활시설의 공실률에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

4.2. 주변 상업 및 산업 환경

주변에는 중소규모 공장 및 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있어 산업단지 배후 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 산업단지 특성상 주거 밀집 지역보다는 상업 시설의 발달이 제한적일 수 있습니다.

4.3. 부동산 시장 동향

당진시 석문면 통정리 지역의 오피스텔 시세는 주변 환경 및 건물 상태에 따라 다를 수 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 10월 23일경 유사한 면적(전용면적 39㎡)의 오피스텔이 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [JSON]. 이는 본건 건물의 감정가(150,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 현 시세 파악 시 참고할 가치가 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 석문국가산업단지 내 산업폐기물 처리시설(산폐장) 공사가 진행된 바 있으며, 이러한 시설의 운영 여부 및 거리는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건 물건과의 직접적인 연관성이나 근접성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. 석문국가산업단지 내에 국민임대주택 단지가 조성되는 등, 산업단지 종사자를 위한 주거 및 생활 환경이 조성되고 있음을 알 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 당진 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업단지 특성

석문국가산업단지라는 지역적 특성상, 주변 환경이 공업 지역에 기반하고 있어 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

산업단지의 경기 변동에 따라 임차 수요가 영향을 받을 수 있으며, 근린생활시설의 일부 공실이 있다는 점 [감정평가서 요약]은 공실 위험 가능성을 시사합니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례(60,000,000원, 전용면적 39㎡)와 비교했을 때, 본건 오피스텔의 감정가(150,000,000원)가 상당히 높은 편입니다. 이는 실제 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.4. 혐오시설 가능성

석문국가산업단지 인근에 산업폐기물 처리시설이 조성된 이력이 있어, 관련 시설의 운영 여부 및 본건과의 거리 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 석문국가산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 기대되는 물건입니다. 건물은 2015년에 건축되어 비교적 신축이며, 차량 접근성이 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리나 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점, 산업단지 특유의 환경적 요인, 그리고 일부 공실 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 혐오시설과의 잠재적 연관성 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 석문국가산업단지 내 위치로 인한 꾸준한 임대 수요 기대

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리 및 보증금 없음

* 토지와 건물 일괄 매각으로 재산권 행사 용이

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 10월 23일경 전용면적 39㎡의 유사 오피스텔이 60,000,000원에 거래되었습니다 [JSON]. 본건 물건의 건물면적은 52.42㎡(약 15.86평)로, 이를 기준으로 환산 시 평당 약 1,538,461원(60,000,000원 / 39㎡)의 거래가로 추정됩니다.

이에 따라 본건(52.42㎡)의 시장 가치는 대략 80,650,000원 (52.42㎡ * 1,538,461원/㎡) 정도로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가(150,000,000원)와 상기 시장 가치 추정액(약 80,650,000원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 입찰 시에는 시장 가치를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 인수할 보증금이 0원임을 감안하여, 권리 분석상 리스크는 낮다고 판단됩니다.

따라서, 잠재적 공실 및 환경 리스크, 그리고 시세 대비 높은 감정가를 고려하여, 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 주변 시세 변동, 경매 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.