나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [10] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경230 (10)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층419호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 실제 오피스텔 이용)

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 28.03㎡ (약 8.48평)

* 건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축년도: 2015년

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 "석문국가산업단지" 내에 위치합니다.

* 주변환경: 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측 및 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 이를 통해 주차장으로의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사가야테크놀러지) - 말소 예정

* 을1: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사) 30,000,000원 - 매각으로 소멸

* 갑4: 소유권이전신탁 (교보자산신탁주식회사) - 신탁 설정

* 갑5: 임의경매 (부평신용협동조합) 30,000,000원 - 현재 경매 개시 결정, 매각으로 소멸

* 갑6: 압류 (당진시) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 30,000,000원 (을1 근저당 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (공시된 내용 기준)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 석문국가산업단지 내 위치하여, 산업단지 종사자 및 관련 기업을 대상으로 하는 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 공장 및 근린생활시설이 혼재하여, 업무 및 상업 활동이 가능한 복합 상권의 특성을 지닙니다.

* 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 건물로서, 다양한 업종의 임대 수요를 흡수할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 4층 419호입니다.

* 사용승인일: 2015년 04월 20일

* 설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비가 구비되어 있으며, 승강기 및 소화전 설비도 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 건물 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 편의시설 현황은 추가 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 정보가 불분명하므로, 현재 점유자가 임차인일 경우 보증금 인수 등의 예기치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 사전에 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 감정가와 시세 격차: 본건의 감정가는 150,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보는 60,000,000원으로 큰 격차를 보입니다. 감정가의 적정성 또는 최근 실거래가 변동 요인을 면밀히 분석해야 합니다.

* 산업단지 경기 변동성: 석문국가산업단지의 경기 동향 및 공실률 변화가 본건의 임대 수익률 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 용도 복합 건물: 오피스텔과 근린생활시설이 함께 있는 건물로, 각 용도별 공실률 및 임대 수요 변동성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문국가산업단지 내에 위치한 오피스텔입니다. 2015년에 건축되어 비교적 신축급에 해당하며, 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성은 양호한 편이며, 산업단지 내라는 입지적 특성상 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고, 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 투자 결정에 앞서 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 고정적인 임대 수요 확보 가능성을 가집니다.

* 2015년 준공된 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 최근 실거래가 수준에서 낙찰받는다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리가 명확하여 권리 분석이 상대적으로 용이합니다 (단, 임차인 미상 부분은 별도 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 매매 정보(JSON 분석): 2025년 10월 23일, 39㎡(전용면적 추정) 기준으로 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건 건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

* 시세 분석: 최근 실거래가(60,000,000원 / 39㎡)를 기준으로 ㎡당 단가는 약 1,538,461원입니다. 이 단가를 본건 건물면적(52.42㎡)에 적용 시, 약 80,600,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 그러나 감정가 150,000,000원과의 큰 차이를 감안할 때, 경매 과정에서의 가격 결정은 유동적일 수 있습니다. 임대차 관계 미상, 산업단지 특성상의 공실 및 경기 변동성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리 인수 부담은 없으나, 임대차 정보 부재 등 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 75,000,000원

* 제시된 최근 시세(약 80,600,000원)를 기준으로 하되, 경매 특성 및 리스크 요소를 감안하여 제시된 가격 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 75,000,000원을 기준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.