나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [5] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경230 (5)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층404호

* 토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

* 토지지분: 16.6818㎡ (약 5.05평)

* 건물지분: 31.2㎡ (약 9.44평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 4층 404호

* 사용승인일: 2015.04.20

* 감정가: 89,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주요 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설 혼재)

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 “석문국가산업단지” 내에 위치합니다.

* 주위환경: 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측 및 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 내역:

* 2016.01.20 (갑3): 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사가야테크놀러지)

* 2016.01.20 (을1): 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 30,000,000원)

* 2016.01.20 (갑4): 소유권이전신탁 (교보자산신탁주식회사)

* 2025.02.05 (갑5): 임의경매 개시 결정 (부평신용협동조합, 채권액 30,000,000원) - 본건 경매 개시 원인

* 2025.09.23 (갑6): 압류 (당진시, 징수과)

* 총 등기부채권액: 30,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 추후 명도 진행 시 대항력 유무 및 실제 보증금/차임액 등을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 석문국가산업단지 내 위치: 본 물건은 산업단지 내에 위치하여, 주변에 공장 및 관련 업종의 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 배후 수요: 국가산업단지 내 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 임대 수익형 상권으로 볼 수 있습니다.

* 이용 상태: 건물 전체가 업무시설(오피스텔, 근린생활시설)로 사용 중에 있으며, 일부 공실이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 산업단지 특성상 대규모 상업시설이나 문화시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 주거 환경: 산업단지 내 위치한 오피스텔로, 주변이 공업 지역이므로 주거 쾌적성 측면에서는 일반 주거 지역 대비 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 산업단지 경기 변동, 주요 입주 기업의 상황 변화 등에 따라 공실 발생 및 장기화 위험이 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크: 임차인 현황에 인수할 보증금이 없다고 표기되어 있으나, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설 확인: 본 건 소재지 인근 석문국가산업단지에는 폐기물 처리 시설(소각, 매립)이 인허가 또는 운영 중에 있습니다. 이들 시설의 위치와 본건과의 거리를 파악하여 환경 및 거주 쾌적성에 미치는 영향을 검토할 필요가 있습니다.

* 주변 개발 및 환경 변화: 국가산업단지의 특성상 향후 추가적인 산업 시설 개발, 물류 시설 유입 등으로 인해 환경 변화가 발생할 수 있으며, 이에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문국가산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자를 주요 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로 판단됩니다. 2015년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 8,900만원입니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 임대차 관계 미상으로 인한 공실 위험과 명도 리스크는 고려해야 할 부분입니다. 석문국가산업단지는 최근 대기업 입주 등으로 활기를 띠고 있으나, 산업단지 내 폐기물 처리 시설 등의 환경 요인도 존재하므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 석문국가산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자 등 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적: 31.20㎡ (약 9.44평)의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 투자 금액으로 접근이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 10월 23일 동일 지번(1580)의 39㎡ 면적 오피스텔이 6,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 508만원/평 수준입니다. 본 물건은 31.20㎡ (약 9.44평)이므로, 위 거래 사례를 단순 비례 적용 시 약 4,800만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건의 감정가는 8,900만원으로, 제시된 최근 거래가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 해당 거래가 특정 사유로 인한 할인 거래였거나, 본 물건의 가치가 감정가 수준에 더 근접할 가능성을 시사합니다.

따라서, 제공된 최근 거래가를 기준으로 하되, 감정가와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.