나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [8] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경230 (8)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평신용협동조합 (경매 신청 채권자)

감정가: 89,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580, 4층 415호 (석문국가산업단지 내)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 4월 20일

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설)

토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

건물면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 오피스텔로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리에 위치한 석문국가산업단지 내에 소재합니다.

주변 지역은 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 산업단지 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

당진시 석문국가산업단지는 2015년 조성이 완료되었으며, 다양한 산업시설이 입주해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측 및 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량으로의 진출입이 편리합니다.

석문국가산업단지 내 위치로 인해 산업단지 내외로의 교통 연결성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 신탁등기: 2016년 1월 20일 (교보자산신탁주식회사)

* 근저당: 2016년 1월 20일 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 30,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025년 2월 5일 (부평신용협동조합, 30,000,000원)

* 압류: 2025년 9월 23일 (당진시)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권 설정은 확인되지 않습니다. (추후 현장 조사 및 등기사항전부증명서 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (0원).

(주의) 임대차 관계를 직접 조사하여 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 석문국가산업단지는 다양한 산업시설이 입주하며 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

최근 산업단지 내 주거 및 편의시설 부족 문제가 제기되기도 했으나, 이는 곧 관련 수요의 증가를 의미할 수 있습니다.

당진시의 전반적인 지역 개발 계획과 연계하여 향후 산업단지 배후 수요 증대가 기대됩니다.

4.2. 업종 분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 이용 가능한 건물 내에 위치합니다.

석문국가산업단지 내 입주한 기업들의 종사자들을 주요 수요층으로 하여 주거 및 상업 시설로서의 역할이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 근린생활시설 및 인근 지역의 상업 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 인근 도시로 이동이 필요합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으나, 석문국가산업단지 내 위치 특성상 직접적인 통학 거리가 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

(참고) 주변 지도 검색 결과, 초등학교 1개소, 중학교 1개소, 고등학교 1개소 등이 반경 3~5km 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 설정 여부 및 내용은 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

석문국가산업단지 내 오피스텔의 공실률 및 임대 수익률은 산업단지 경기 변동 및 지역 내 공급량에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

건물 준공 후 10년이 경과하여 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

최근 지역 일부에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반발이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문국가산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계에 대한 확인이 필수적입니다.

최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

산업단지 활성화 추이와 지역 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 핵심 배후지: 석문국가산업단지 내 위치하여 관련 기업 종사자들의 주거 수요 충족 가능.

* 낮은 예상 시세 대비 잠재적 수익률: 최근 매매 사례와 비교 시, 시세 대비 저평가될 가능성이 있어 시세 차익 기대.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 및 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익 발생 기대.

9. 예상 입찰가

최근 제공된 매매 정보에 따르면, 2025년 10월 23일에 전용면적 39㎡(약 11.8평)의 오피스텔이 60,000,000원 (6천만원)에 거래되었습니다.

이 거래를 기준으로 평당 가격을 계산하면 약 5,084,745원/평 (60,000,000원 / 11.8평) 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 31.20㎡ (약 9.44평)이므로, 이 기준을 적용하면 예상 시세는 약 48,000,000원 (60,000,000원 / 11.8평 * 9.44평)으로 산정됩니다.

제공된 감정가는 89,000,000원으로, 최근 매매 사례에서 도출된 예상 시세보다 약 41,000,000원 높습니다. 이러한 시세와의 격차는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었거나, 비교 대상 매매 건이 특수한 조건이었을 가능성을 시사합니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 최근 매매 사례와 본 물건의 면적을 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

약 48,000,000원의 예상 시세를 기준으로, 경쟁 상황 및 향후 임대 수익률을 고려하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이 범위는 최근 매매가격을 하회하며, 잠재적인 수익률을 확보할 수 있는 수준입니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임대차 조사, 주변 시세 재확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.