나이스옥션 법원경매 서산 2025타경230 [3] 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 ""석문국가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 ""제1층 제107호 외 9개호""로서,
(사용승인일 :2015.04.20)

외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

기호(1~4) : 근린생활시설(일부 공실)로 이용중임.
기호(5~10) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 소재하며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용. 111호와 벽체 구분없이 일체로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

* 사건번호: 서산지원 2025타경230 (3)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 1층 110호 (새주소: 충청남도 당진시 산단3로10길 7)

* 용도: 근린상가 (건축물 용도: 업무시설 - 오피스텔, 근린생활시설)

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

* 토지지분: 22.5075㎡ (약 6.81평)

* 건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

* 건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청인): 부평신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 근린생활시설로 이용 중이며, 111호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

* 사용승인일: 2015년 04월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 소재 "석문국가산업단지" 내에 위치합니다. 주변으로는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제110호이며, 2015년 04월 20일에 사용승인되었습니다. 외벽은 판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅, 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 인접 도로: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 왕복 8차선의 포장도로가 접해 있으며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2016-01-20)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권이전2번신탁등기말소(갑3), 근저당권(을1, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 30,000,000원), 소유권이전신탁(갑4, 교보자산신탁주식회사), 압류(갑5, 당진시), 임의경매(갑6, 부평신용협동조합, 30,000,000원) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (강현주)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-21

* 확정일자: 2022-11-21

* 배당신고일자: 2025-03-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 소멸주의 원칙 적용: 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 석문국가산업단지 내에 위치하여, 주로 산업단지 내 근로자 및 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성될 것으로 보입니다. 주변에 공장 및 근린생활시설, 상업 시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 주요 배후 수요: 석문국가산업단지의 입주 기업체 종사자 및 관련 유동인구가 주요 배후 수요가 될 수 있습니다.

* 본건의 용도별 현황: 본건은 근린상가(110호)로 이용 중이며, 건물 전체로는 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 용도로 사용되고 있습니다. 111호와 벽체 없이 일체로 이용되고 있다는 점은 실제 활용 면적이나 분할 매각 시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 건물에는 난방, 위생, 급배수 설비가 구비되어 있으며, 승강기 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 생활 편의시설: 산업단지 내 위치 특성상, 일반적인 주거지역의 편의시설보다는 산업단지 지원시설 및 관련 상업시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 111호와의 합필 이용: 현재 111호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 명도 및 인도 과정에서 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다. 또한, 실제 전유부분의 면적이나 경계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 산업단지 내 위치: 국가산업단지라는 특성상, 관련 산업 정책 변화나 규제에 민감하게 반응할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 일부 공실이 있는 것으로 파악되며, 상가 업종의 특성상 공실 리스크는 항상 존재합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 본건의 상가 용도에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 석문국가산업단지라는 특정 지역의 수요를 기반으로 하는 근린상가 물건입니다. 건물은 비교적 신축(2015년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 111호와 일체로 이용 중인 점은 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요하며, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 투자 시에는 해당 산업단지의 활성화 정도 및 향후 발전 가능성을 면밀히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 석문국가산업단지 내 희소성 있는 상가 물건입니다.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 시설 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 수 있습니다.

* 산업단지 개발 및 확장 등 지역 성장 잠재력이 실현될 경우, 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 리스크가 적습니다 (단, 111호 관련 이슈 제외).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 물건은 111호와 벽체 없이 일체로 이용되고 있어, 실제 사용 면적 및 점유 관계에 대한 정확한 파악이 입찰가 산정에 매우 중요합니다. 또한, 공동담보 물건으로 진행된 이력이 있어, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 감정가와의 비교 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황, 본건의 특수성(111호 합필 문제), 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 일반적입니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 추가 정보 확보 후 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.