나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52047 [5] 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층5호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로서 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 다세대주택으로 이용중임. 지하1층 : 가족실, 욕실, 보일러실 등 1층 : 주방&식당, 거실, 욕실 등 2층 : 방1, 욕실 등 3층 : 방1, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41번지 지상위에 소재하나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번변경된 내용이 미정리된 것으로 조사되었으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경52047 (5) 사건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

2.1. 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경52047 (5)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층5호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 154.80㎡ (약 46.83평)

건물면적: 127.47㎡ (약 38.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로 구성되어 있습니다.

외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

현재 기호(1~5) 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 지하 1층은 가족실, 욕실, 보일러실 등으로, 1층은 주방, 식당, 거실, 욕실 등으로, 2층과 3층은 방, 욕실 등으로 이용되고 있습니다.

건물 내에 위생, 급배수, 화재탐지, 경보, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 공부와의 차이 및 특이사항

등기사항전부증명서상 주소는 산남동 산20-41이나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 지번이 변경되었으나 해당 내용이 미정리된 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 이 점을 반드시 참고하시기 바랍니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021년 09월 10일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을1, 10,000,000원).

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 법원 집행에 따라 말소될 예정입니다.

등기부상 특이사항으로는 소유권보존 (박재선, 2021-09-10)과 소유권이전신탁 (주식회사무궁화 신탁, 2021-09-10)이 동일 접수일자에 기재되어 있어 신탁 등기 설정 사실을 확인할 수 있습니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있습니다. (단, 실제 지상권 설정 여부는 확인 필요)

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

4.3. 임차인 관련

임대관계는 미상으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 및 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 "에코빌2차(3,4동)" (2015년식, 연립주택, 전용면적 약 73.26㎡)의 경우 2025년 12월에 12,700만원 ~ 14,700만원에 거래되었습니다.

인근 "(46-35)" (2016년식, 연립주택, 전용면적 약 76.02㎡)은 2026년 4월에 15,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 전용면적(127.47㎡)보다 작은 면적대의 연립주택 시세입니다.

본건은 다세대주택으로, 유사 면적의 다세대주택 또는 연립주택에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5.2. 시세 분석

제공된 연립주택의 거래가격을 기준으로 평당 단가를 산출해보면 대략 577만원 ~ 674만원 수준입니다.

본건의 전용면적(약 38.55평)에 이를 대입하여 단순 환산할 경우, 약 246,400,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 331,000,000원으로, 제공된 소형 연립주택 시세 대비 높은 편입니다. 이는 본건의 정확한 건축 연도, 건물 상태, 또는 다세대주택으로서의 시장 가치가 다르게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건은 "수곡초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교통 환경

인근 노선버스정류장 및 간선도로를 통해 청주시내 접근성이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지번 오류 가능성

등기부상 주소(산남동 산20-41)와 집합건축물대장상 주소(산남동 324-9)가 상이하여, 실제 소유권 및 건물 관리에 혼란을 야기할 수 있습니다. 계약 전 반드시 정확한 주소 및 대장 내용을 확인해야 합니다.

7.2. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이더라도 명도 저항 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

7.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 신탁 등기

신탁 등기가 설정되어 있어, 소유권 이전 절차 및 권리 관계 확인 시 신탁 계약 내용을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 산남동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 수곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 등기부와 건축물대장상의 지번 불일치, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

제공된 주변 연립주택 시세는 본건의 면적 및 용도와 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 331,000,000원으로, 이는 주변 소형 연립주택 시세 대비 높게 책정되어 있습니다. 따라서 감정가의 적정성을 면밀히 재검토할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 주요 교육 시설(수곡초등학교) 인근의 주거지로서 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 다세대주택으로, 소형 연립주택보다 넓은 면적을 선호하는 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원입니다. 제공된 주변 소형 연립주택의 시세(약 12,700만원~15,500만원)를 고려할 때, 본건의 넓은 면적(127.47㎡)과 다세대주택 용도를 감안하더라도 감정가와의 차이가 존재합니다.

또한, 지번 불일치 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 감정가 331,000,000원 대비 85% 수준인 약 281,350,000원을 기준으로, 실제 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.