나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52047 [4] 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로서 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 다세대주택으로 이용중임. 지하1층 : 가족실, 욕실, 보일러실 등 1층 : 주방&식당, 거실, 욕실 등 2층 : 방1, 욕실 등 3층 : 방1, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41번지 지상위에 소재하나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번변경된 내용이 미정리된 것으로 조사되었으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 주소: 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층4호

사건번호: 청주지방법원 2025타경52047 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 154.80㎡ (약 46.8평)

건물면적: 127.47㎡ (약 38.5평)

채권자: 엠OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리인 을1 순위 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2021-09-10, 10,000,000원)보다 후순위 권리인 을1-2 근저당권부채권근질권설정(느티나무제삼차유한회사, 2024-12-13), 갑5 압류(청주시, 2025-11-28), 갑7 임의경매(엠씨아이대부, 2025-11-28)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 갑2 소유권이전(주식회사무궁화 신탁)은 신탁 등기이므로 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황에 따르면 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 산남동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 수곡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 주변 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2015-2016년에 건축된 유사 면적(약 73-76㎡)의 주택들이 2025-2026년 사이에 1억 2천 7백만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 거래된 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

건축 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 지하 1층은 가족실, 욕실, 보일러실 등으로, 1층은 주방/식당, 거실, 욕실 등으로, 2층 및 3층은 방과 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 건물 내 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 주거용 건부지로 이용 중인 토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 본건까지는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 공부와의 차이 사항입니다. 본건은 등기사항전부증명서상 지번이 산남동 산20-41이나, 집합건축물대장상 2021년 9월 13일자로 산남동 324-9번지로 지번이 변경되었으나, 이 내용이 등기부에 아직 정리되지 않은 상태입니다. 이로 인해 경매 진행 및 응찰 시 법적, 행정적 혼선이 발생할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어 인수해야 할 임차인이나 법적 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 산남동 소재 다세대주택으로, 수곡초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 비교적 최근에 건축(2015-2016년 추정)되었으며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 가장 큰 문제는 지번 변경 미정리 사항으로, 이에 대한 명확한 확인 없이는 낙찰 후 재산권 행사에 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수곡초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축(2015-2016년 추정) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 약 73-76㎡ 면적의 다세대/연립주택이 1억 2천 7백만원에서 1억 5천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 173만원에서 204만원 수준입니다. 본건의 건물면적 127.47㎡에 이를 적용하여 환산하면 약 2억 2천만원에서 2억 6천만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 3억 3천 1백만원으로, 최근 시세 범위를 초과하고 있습니다. 또한, 지번 변경 미정리라는 중대한 공부상 하자 및 임대 관계 미상이라는 위험 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 2억 5천만원 수준을 목표로 하되, 2억 3천만원에서 2억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.