나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52047 [3] 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로서 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 다세대주택으로 이용중임. 지하1층 : 가족실, 욕실, 보일러실 등 1층 : 주방&식당, 거실, 욕실 등 2층 : 방1, 욕실 등 3층 : 방1, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41번지 지상위에 소재하나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번변경된 내용이 미정리된 것으로 조사되었으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경52047 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층3호

용도: 다세대주택

토지면적: 154.80㎡ (약 46.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 127.47㎡ (약 38.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 331,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동에 위치하며, 인근에 "수곡초등학교"가 소재하고 있으며, 주위로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 수월합니다. 북동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으므로 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다. (단, 집합건물 등기부요약 참조)

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 박재선 - 소유권보존 (2021-09-10)

* 을1: 엠씨아이대부주식회사 - 근저당권 (10,000,000원, 말소기준권리) (2021-09-10)

* 갑2: 주식회사 무궁화 신탁 - 소유권이전신탁 (2021-09-10)

* 갑4: 청주시 - 압류 (2024-11-04)

* 을1-2: 느티나무제삼차유한회사 - 1번근저당권부채권근질권설정 (10,000,000원) (2024-12-13)

* 갑6: 엠씨아이대부 - 임의경매 (50,000,000원, 청주지방법원 2025타경52047) (2025-11-28)

등기부채권 총액: 10,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수되는 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의 필요)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 산남동은 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 교육 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 단지입니다.

4.2. 근린생활시설 현황

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. (예: 히츠지야 청주산남점 등)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로 구성되어 있으며, 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 지하 1층은 가족실, 욕실, 보일러실 등으로, 1층은 주방/식당, 거실, 욕실 등으로, 2층 및 3층은 방, 욕실 등으로 구획되어 있습니다.

5.2. 부대 설비

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의/교육 시설

인근에 "수곡초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (지번 변경)

등기사항전부증명서상 소재지번은 산남동 산20-41이나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록 전환된 지번 변경 내용이 미정리된 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 해당 내용을 반드시 확인하고 참고하시기 바랍니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 산남동에 위치한 다세대주택으로, 수곡초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 공부와의 차이(지번 변경 미정리) 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 감정가는 331,000,000원이나, 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 수곡초등학교 인접한 교육 환경

* 편리한 교통 및 도로 접근성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사한 규모의 연립주택(전용면적 약 73-76㎡)이 2025년 12월 및 2026년 4월에 각각 127,000,000원, 147,000,000원, 155,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 170만 원 ~ 210만 원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 127.47㎡ (약 38.56평)이며, 감정가는 331,000,000원입니다. 본건의 감정가 대비 단위 면적당 가격은 약 260만 원으로, 최근 거래된 유사 물건의 가격 수준보다 높게 책정되었습니다.

또한, 공부와의 차이(지번 변경 미정리) 및 임대 관계 미상과 같은 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

이에 따라, 보수적인 시세 및 리스크를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 80~85% 수준인 264,800,000원 ~ 281,350,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 반드시 권리관계 및 현장 상황을 재확인하시어 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.