나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52047 [2] 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로서 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 다세대주택으로 이용중임. 지하1층 : 가족실, 욕실, 보일러실 등 1층 : 주방&식당, 거실, 욕실 등 2층 : 방1, 욕실 등 3층 : 방1, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41번지 지상위에 소재하나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번변경된 내용이 미정리된 것으로 조사되었으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 331,000,000원입니다. 총 토지 면적은 154.80㎡ (약 46.83평)이며, 건물 면적은 127.47㎡ (약 38.56평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 사건번호는 청주지방법원 2025타경52047 (2)입니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근 콘크리트 지붕을 갖춘 3층 건물 내 제1호 외 4개호로 구성되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 지하 1층은 가족실, 욕실, 보일러실 등으로, 1층은 주방, 식당, 거실, 욕실 등으로, 2층 및 3층은 방과 욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.

1.3. 설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 완경사지 내에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 주소는 산남동 산20-41이나, 집합건축물대장상으로는 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록 전환되었으나 아직 정리되지 않은 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 이 점을 반드시 참고하시기 바랍니다.

1.7. 기타 참고사항

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로와 인접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 생활 인프라

수곡초등학교 인근 지역으로, 기본적인 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본건의 등기부등본을 요약한 결과, 소유권 보존 등기는 박재선 씨 명의로 2021년 09월 10일에 이루어졌습니다. 말소기준권리인 근저당은 엠씨아이대부주식회사 명의로 2021년 09월 10일에 설정되었으며, 채권액은 10,000,000원입니다. 이 외 소유권이전신탁, 압류(청주시), 근저당권부채권근질권설정(느티나무제삼차유한회사), 임의경매(엠씨아이대부) 등의 권리 설정 및 말소가 확인되었습니다. 모든 권리 내역은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임대 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변에 공급된 최근 매매 정보(연립 주택, 전용면적 약 73~76㎡)를 분석한 결과, 2025년 12월 거래 금액은 127,000,000원에서 147,000,000원, 2026년 4월 거래 금액은 155,000,000원으로 나타났습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 572만원에서 674만원 수준입니다.

본건은 다세대주택으로, 건물 면적은 127.47㎡(약 38.56평)입니다. 연립주택 거래 시세(약 572만원~674만원/평)를 본건 건물 면적(38.56평)에 단순 대입할 경우, 약 218,000,000원에서 260,000,000원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가(331,000,000원)는 분석된 연립주택 시세보다 현저히 높으며, 본건이 다세대주택으로서 개별 세대의 전용 면적이 제공된 연립 주택과는 다를 수 있고, 건물 전체 가치 평가라는 점에서 차이가 있을 수 있습니다. 감정가액이 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 잠재력

산남동 지역은 청주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다. 특별한 대규모 개발 계획 정보는 확인되지 않으나, 지역 내 인프라 개선 및 재건축 등의 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 수곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 자녀가 있는 가구에 큰 장점입니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 청주시의 주요 상업 및 문화 시설 접근도 용이합니다.

5.3. 자연 및 환경

지역 자체가 자연녹지지역에 포함되어 있어, 일정 부분의 녹지 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 주변에 대규모 혐오 시설은 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (지번 변경)

등기부등본과 집합건축물대장 간 지번 불일치(산20-41 vs 324-9) 문제가 미정리 상태로, 이는 권리관계나 행정 처리상 혼란을 야기할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 대항력을 가지고 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지에 대한 확인이 필수적입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 내역 미확인은 잠재적인 명도 리스크를 내포합니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역에 포함되어 있어, 해당 구역의 관련 법규에 따라 향후 토지 이용이나 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 경사지 토지

완경사지에 조성된 토지로, 건축 시 공사비가 증가하거나 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 산남동에 위치한 다세대주택으로, 수곡초등학교 인근의 주거 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 건물의 구조 및 설비는 통상적인 수준이며, 감정가는 331,000,000원으로 책정되었습니다.

다만, 등기부등본과 건축물대장 간 지번 불일치 문제, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크, 그리고 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한은 응찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 연립주택 시세 분석 결과와 본건의 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서, 법적 명확성 확보 및 위험 요소를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 수곡초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 주거 입지.

* 편리한 교통 접근성 및 일상생활 편의시설 이용 가능.

* 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 관리 상태에 따라 가치 유지 및 상승 기대.

* 전체 건물을 일괄 매각하므로, 향후 다가구 주택 활용 또는 개별 호실 분양 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원입니다. 주변 연립주택 시세 정보를 기반으로 산정한 대략적인 시장 가치는 약 218,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건이 다세대주택으로서의 가치, 건물 규모, 그리고 제공된 시세 정보가 연립주택에 국한된 점 등을 고려한 수치입니다.

또한, 지번 변경 미정리, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안합니다. 응찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.