나이스옥션 법원경매 대전 2024타경100237 [1] 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-22 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 '신탄진고등학교' 서측 인근에 위치하고 있는 다세 대주택 제3층 제303호로 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하 고 있는 지역으로 남동측 근거리에 '대전보훈병원'이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 근거리에 경부선철도 '신탄진역'이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물중 제3층 제303호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방3, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 세로(불)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신탄진B 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-22번지, 3층 303호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경100237 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 45,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 29.25㎡(약 8.85평)이고, 건물 면적은 49.40㎡(약 14.94평)입니다.

건축물대장상 건축년도는 1992년이며, 건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

채권자는 대OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 '신탄진고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

남동측 근거리에는 '대전보훈병원'이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치해 있습니다.

서측 근거리에는 경부선 철도 '신탄진역'이 있습니다.

북측으로는 세로(불)에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신탄진B 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 6월 4일 접수된 대전북부새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

등기부채권 총액은 51,878,598원입니다.

이 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 보증금 0원이라도 차임이 미상인 경우 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

이는 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 과정에서 변동될 수 있는 사항이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 대전광역시 대덕구 신탄진동 173-30 (1990년식, 45.77㎡): 2026년 4월 18일, 30,000,000원 (약 655,000원/㎡)

* 대전광역시 대덕구 신탄진동 167-7 (1994년식, 55.8㎡): 2026년 6월 4일, 62,000,000원 (약 1,111,000원/㎡)

* 대전광역시 대덕구 신탄진동 141-23 (2018년식, 47.6㎡): 2026년 7월 9일, 92,000,000원 (약 1,932,000원/㎡)

본 건(49.40㎡, 1992년식)은 1994년식 매매 사례와 건축 연도가 유사하며, 면적은 약간 작습니다. 1994년식 매매가의 평당 가격(약 111만원/㎡)을 적용하면, 본 건의 시세는 약 54,880,000원 수준으로 추정됩니다. 2018년식 신축 빌라와의 상당한 가격 차이는 건축 연도가 시세에 미치는 영향이 크다는 것을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 승강장이 인근에 있고 경부선 신탄진역 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: '대전보훈병원'이 근거리에 위치해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 교육시설: '신탄진고등학교'가 서측 인근에 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등에 해당되어 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자에 대한 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 신탄진동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 주변 편의시설을 갖추고 있습니다. 건축 연도는 다소 오래되었으나, 비교적 안전한 권리 관계와 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 개발 제한 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적 하자가 없습니다.

* 신탄진역 및 주요 간선도로 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

* 병원, 학교 등 생활 편의시설이 풍부하여 거주 환경이 양호합니다.

* 재정비촉진지구 포함으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 건축 연령(1994년식, 55.8㎡)의 다세대주택이 62,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가(약 111만원/㎡)를 산정하여 본 건의 전용면적 49.40㎡에 적용하면 약 54,880,000원의 시세가 예상됩니다.

감정가와 최근 시세, 그리고 명도 비용 및 제반 경비 등을 종합적으로 고려하여, 안전 마진을 확보한 예상 입찰가를 50,000,000원 으로 산정합니다.

주변에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.