나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3722 [2] 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 2층220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 월평동 소재 ""갑천중학교"" 동측(기호 가) 및 서측(기호 나)에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설로 이루어진 주거지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장, 대전지하철1호선 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

기호 가)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 제104호로,
(사용승인일자: 1994.02.25)
외벽: 외장판넬 등 마감,
내벽: 내부 인테리어 등 마감이며,

기호 나)
철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제2층 제220호로,
(사용승인일자: 1994.02.01)
외벽: 타일붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 등 마감임.

이용상태

기호 가), 기호 나) 공히 집합건축물관리대장상 생활편익시설이며 현황은 판매시설임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 아파트 및 아파트 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 중로 등에 접하였으며, 도로상태 및 주차여건 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

월평동 302 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

월평동 311 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3722 (2) 사건의 경매 물건입니다.

대전광역시 서구 월평동 311번지 다모아아파트 상가동 2층 220호에 소재하고 있으며, 용도는 근린상가입니다.

집합건축물대장상으로는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재는 판매시설로 이용 중에 있습니다.

감정가는 1억 2,200만 원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 13.90㎡(약 4.20평)이며, 건물 면적은 31.28㎡(약 9.47평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 이원농업협동조합(채권자명: 이OOOOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건이 소재한 대전광역시 월평동 일대는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 복합적으로 발달된 주거 중심 지역입니다.

인근에 "갑천중학교"가 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 대규모 아파트 단지들의 배후 수요를 확보하고 있는 입지입니다.

주변으로 대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

1.1. 2.교통 접근성

제반 차량의 진출입이 용이하며, 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 버스 승강장이 위치하고 있으며, 대전 지하철 1호선 이용도 가능하여 대중교통 이용 편의성이 높은 편입니다.

이러한 교통 여건은 광범위한 지역에서의 접근성을 높여주어 상가 이용객 확보에 유리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건 건물의 최초 소유권 이전은 1994년 3월 25일에 이루어졌습니다.

이후 김충웅 님으로부터 김문석 님으로 소유권이 이전되었으며, 이는 협의분할에 의한 상속 등기입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 이원농업협동조합의 근저당권(채권액 1억 1,700만 원)입니다.

이후 이원농업협동조합에서 2024년 12월 26일에 추가 근저당권(채권액 1,950만 원)을 설정하였으며, 본 경매 개시 결정(2025타경3722) 역시 이원농업협동조합에 의해 2025년 8월 5일에 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 약 1억 3,650만 원으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 2.임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되었습니다.

임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 명도 시점에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내 상가동에 위치하여, 단지 내 거주민을 주된 고객층으로 확보할 수 있는 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주거 지역에 자리한 근린상가로서, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 업종이 입점 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

집합건축물관리대장상 생활편익시설로, 현재는 판매시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민들의 소비 패턴에 맞는 업종으로 운영될 경우 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 단지 입주민들의 일상적인 편의를 제공하는 데 유리한 위치에 있습니다.

인근 학교(갑천중학교)가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종 역시 잠재 고객으로 고려할 수 있습니다.

편리한 교통망은 지역 내외의 고객 접근성을 높여주며, 주차 여건도 양호하여 방문객 편의를 증대시킵니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있는 부분입니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '절대보호구역' 등이 일부 포함되어 있어, 토지 이용에 있어 장기적인 관점에서 일부 제한 사항이 존재할 수 있습니다. 다만, 상가 이용 자체에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

또한, '중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)'으로 지정되어 있어, 해당 구역의 경관 관련 규제를 숙지할 필요가 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이나 심각한 부정적 요인은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 월평동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 근린상가 물건입니다.

양호한 교통망과 주차 여건, 그리고 명확한 권리 관계는 본 물건의 강점으로 작용합니다.

임대 관계 미확인 및 일부 토지 이용 제한 사항은 유의해야 할 부분이나, 전반적으로 명도 및 운영에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수익 창출을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 고객층 확보 용이.

* 우수한 접근성: 편리한 대중교통 및 차량 접근성, 양호한 도로 및 주차 여건.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 발달된 생활 인프라: 학교, 근린생활시설 등 주거 지역으로서의 편의 시설 인접.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 투자 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 현재 감정가 1억 2,200만 원과 등기부채권 총액 약 1억 3,650만 원을 고려해야 합니다.

이 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용(명도 비용, 수리 비용 등)을 염두에 두어야 합니다.

또한, 예상 임대 수익률, 공실률, 향후 시세 변동 가능성 등 보다 상세한 시장 분석 및 현장 조사를 통해 실질적인 예상 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 심층적인 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.