나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85199 [1] 경기도 가평군 상면 임초리 380 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 임초리 소재 "임초삼거리" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 펜션, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 출입가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 평탄한 부정형의 토지로 농가주택 및 창고의 부지로 이용중임.
기호3: 부정형 완경사 토지로 농경지 상태임.
기호4: 부정형 완경사이며 하천 부지 및 도로상태임.
기호5: 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로 농경지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 본건 북서측으로 지적상 도로와 접하나, 현황 남서측으로 출입하는 상태임.
기호3: 지적상 맹지임.
기호4: 일부가 현황 도로상태임.
기호5: 동측으로 지적상 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3, 5: 농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

기호4: 농림지역, 지방2급하천(2021-02-09)(저촉)가축사육제한구역(2023-12-08)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

기호4의 공부상 지목은 답이나 현황 하천 및 도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

A동: 1998년 12월에 사용승인된 조적조 스라브지붕 단층(A동)건으로 외벽은 사이딩 판네마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샹시 이중창임.
B동: 1998년 12월에 사용승인된 철근콘크??조 스라브지붕 단층건으로 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용상태

후첨 건물 개황도 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

- 해당사항 없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 밈대관계 미상임.

- 본건 건물은 단층이나 공히 2층 부분이 증축되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2024타경85199 (1)

1.2. 소재지

경기도 가평군 상면 임초리 380 (신주소: 경기도 가평군 수목원로 43-31)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

461,565,760 원

1.5. 토지면적

660. 00㎡ (약 199.65평)

1.6. 건물면적

167. 30㎡ (약 50.61평)

제시외 건물 면적: 304.40㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

정OO

1.10. 특이사항

공동담보 물건

1.11. 주의사항

일괄매각, 제시외 건물 포함

1.12. 건축물 용도

단독주택, 창고

1.13. 건축 사용승인일

1998년 12월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 임초리 소재 "임초삼거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 펜션, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

기호1 토지는 북서측으로 지적상 도로와 접하나, 현황 남서측으로 출입 가능함.

기호3 토지는 지적상 맹지임.

기호4 토지는 일부가 현황 도로 상태임.

기호5 토지는 동측으로 지적상 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전(1972년, 2012년) 및 말소된 근저당권(2015.09.07), 가압류(2023.03.27), 강제경매(2024.11.08) 등이 확인됨.

건물 등기부에는 소유권 보존(1998년), 소유권 이전(2012년, 증여) 및 말소된 근저당권(2015.09.07), 가압류(2023.03.27), 강제경매(2024.11.08) 등이 확인됨.

3.2. 말소기준권리

2015년 09월 07일 접수된 가평군농업협동조합의 근저당권임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대관계는 미상임.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요함.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,717,000,000 원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 농경지, 농가주택, 펜션, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 일부 상업 기능이 복합적으로 나타나고 있음.

4.2. 주변 상업시설

인근에 근린상가가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설은 인근 다른 지역에 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린상가 및 가평군내 주요 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 교육시설

가평군 상면 지역의 초등학교, 중학교 등 교육시설을 이용할 수 있음.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 인접한 혐오시설에 대한 정보는 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 각종 제한이 따름.

기호4 토지는 공부상 지목은 답이나 현황 하천 및 도로 상태임.

6.2. 공부와의 차이

기호4 토지의 지목은 답이나 현황 하천 및 도로 상태로 이용 중임.

6.3. 제시목록 외 물건

제시외 건물 포함 매각 대상임. 상세 내용은 후첨 건물개황도 및 사진 용지 참조 필요.

6.4. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

건물은 단층이나 2층 부분이 증축되어 있음.

6.5. 토지상 제3자 소유 건물 존재

목록1 토지상에 제3자 소유로 등재된 C동 건물이 소재하며, 이에 대한 토지 평가액(180,642,000원)이 반영되었으나, 인수 또는 명도 과정에서 추가 확인이 필요함.

6.6. 건물 면적 불일치 가능성

건축물대장상 연면적 251.54㎡(약 76.09평) 대비 감정평가상 건물 면적은 167.30㎡(약 50.61평)이며, 제시외 면적이 304.40㎡에 달하여 실제 건축물의 총 면적 및 활용도에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 상면의 농림지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상임. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상, 토지 내 제3자 소유 건물 존재, 공부상 지목과 현황 불일치 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 농림지역 등 토지 이용 제한 사항과 제시외 건물, 증축된 2층 부분 등은 물건의 활용도 및 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 제반 사항을 확인해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적 확보

660㎡(약 200평)의 토지 면적을 소유하고 있어 향후 토지 개발 또는 활용 가능성이 있음.

8.2. 토지 및 건물 일괄 매각

토지 이용 계획과 건축물 활용을 통합적으로 고려하여 개발하거나 재건축할 수 있는 이점이 있음.

8.3. 제시외 건물 포함

매각에 제시외 건물까지 포함되므로, 별도 활용이나 매각을 통해 추가 가치 창출 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 461,565,760원임.

제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 주택 유형 및 토지 소유 여부에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵다고 판단됨. 다세대 주택의 거래 사례는 건물 자체의 단위 면적당 가치를 보여주는 지표일 수 있으나, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택 특성을 반영하기에는 한계가 있음.

본건은 농림지역 내 위치하여 토지 이용에 제한이 따르며, 임대차 관계 미상, 제3자 소유 건물 존재, 공부상 지목과 현황 불일치 등의 리스크 요인을 안고 있음. 따라서 감정가격을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 제시외 건물 상태, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

잠재적인 추가 비용(명도 비용, 미확인 임차인 관련 비용, 추가 건축/수리 비용 등)을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하는 것이 합리적일 수 있음.

보수적인 관점에서 400,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 검토할 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.