나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6585 [3] 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 3층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원"북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

알, 씨조 평슬래브지붕 3층 건물내 지하층, 2층, 3층으로서 외벽 : 타일마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 목조 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

지하층 : 강산 음악연습실 2층 : 사무실 (주)더존인력 3층 : 공실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화장실 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

414-19 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-20 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-21 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-22 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 428-16 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 소하천예정지(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-62 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-58 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 717-10 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건은 소유권대지권의 비율이 없는 건물의 전유부분만 있는 구분건물(점포)임. 2. 본건 소유권보존시 가처분촉탁으로 인하여 1991년12월24일 소유권보존등기, 1993년8월2일 의정부지원의 가처분결정(93카합884) 2. 임대관계 및 기타 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경6585 (3)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 3층

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 평가

감정가: 298,000,000원

토지면적: 3071.00㎡ (약 929.10평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 192.81㎡ (약 58.32평)

건물지분: 192.815㎡ (약 58.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

건물은 알, 씨조 평슬래브지붕 3층 건물 (지하, 2층, 3층)로 구성되어 있습니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 목조 마감, 창호는 샤시창호입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리는 1992년 12월 9일 접수된 김남옥 근저당권(채권액 290,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리(을1, 갑2, 을2, 갑3, 갑4, 을2-1, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 (대지권 미등기)

본 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격 산정 시 대지권 가격이 포함된 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 조사되었으나, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계 및 기타 상세 내용은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주위로 공동주택 및 단독주택이 분포하고 있어 주거 지역의 특성을 가지며, 근린생활시설 또한 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태로, 건물 소유자가 토지에 대한 사용 권리를 명확히 등기하지 못한 상태입니다. 이는 향후 토지 소유권 문제 발생 시 법적 분쟁이나 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 대지권 가격이 최저매각가에 포함되었다고는 하나, 실질적인 대지권 확보 여부가 불투명하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 다음과 같은 다수의 토지 이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인/주택용도, 2025년 8월 26일 지정)

* 소하천구역 및 소하천예정지 (일부 필지)

이러한 규제들은 향후 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 운영 현황

건물은 지하층(음악연습실), 2층(사무실)은 이용 중이나, 3층은 공실 상태입니다. 이는 공실로 인한 수익 불확실성을 내포합니다.

6.4. 임대차 불확실성

임대관계 및 상세 내용이 미상으로, 현황 파악에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 금곡동에 위치한 근린시설로서, 건물은 지하층 및 2층이 영업 중이나 3층은 공실입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 대지권 미등기라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 건물 이용에 있어 큰 불확실성과 잠재적 위험을 안고 있으며, 관련 법규 또한 다수 존재하여 토지 이용에 제약이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 남양주시 금곡동이라는 지역적 입지.

* 건물 일부(지하, 2층)는 정상적으로 운영 중.

* 인근에 주거 및 상업 시설 혼재.

* 대지권 미등기 등 중대한 하자로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

대지권 미등기 및 토지 이용 제한 등 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대지권 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전문가의 정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 감정가의 60~70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.