나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6585 [2] 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 2층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원"북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

알, 씨조 평슬래브지붕 3층 건물내 지하층, 2층, 3층으로서 외벽 : 타일마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 목조 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

지하층 : 강산 음악연습실 2층 : 사무실 (주)더존인력 3층 : 공실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화장실 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

414-19 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-20 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-21 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-22 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 428-16 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 소하천예정지(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-62 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-58 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 717-10 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건은 소유권대지권의 비율이 없는 건물의 전유부분만 있는 구분건물(점포)임. 2. 본건 소유권보존시 가처분촉탁으로 인하여 1991년12월24일 소유권보존등기, 1993년8월2일 의정부지원의 가처분결정(93카합884) 2. 임대관계 및 기타 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6585 (2)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 2층

용도: 근린시설

감정가: 350,000,000원

토지면적: 3071.00㎡ (약 929.08평)

건물면적: 192.81㎡ (약 58.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 대지권미등기, 건물 표제부 면적 표기 상이 (1동 건물 195.385㎡ vs 전유부분 192.815㎡)

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

도로상태: 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (김남옥, 290,000,000원, 1992-12-09)

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑2(가처분), 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(임의경매)는 말소기준권리보다 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 민경직

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 민경직은 대항력이 없으므로, 보증금 500만원은 인수되지 않습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사칠성건설 (1991-12-24)

* 근저당: 김남옥 (1992-12-09, 290,000,000원, 말소기준)

* 가처분: 김필승 (1993-08-05, 말소)

* 근저당: 박진구 (1995-07-24, 60,000,000원, 말소)

* 압류: 남양주시 (2002-01-19, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (2009-05-20, 38,180,930원, 말소)

* 임의경매: 김남옥 (2025-01-17, 말소)

등기부채권 총액: 388,180,930원

4. 상권분석

본건 용도 및 이용현황: 지하층은 강산 음악연습실, 2층은 사무실((주)더존인력), 3층은 공실 등으로 이용 중입니다.

주위 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 제1종일반주거지역으로, 주변의 주거단지 및 상가 이용객을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

잠재적 수요층: 주변 거주민 및 직장인

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, "양병원"이 북측 인근에 소재하고 있어 기본적인 의료 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

주변 교육시설: 본건 인근에 대한 구체적인 교육 시설 정보는 검색되지 않았습니다.

주변 공공시설: 본건 인근에 대한 구체적인 공공시설 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물 등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 소유권대지권의 비율이 없는 구분건물입니다. 대지권 유무는 알 수 없으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었습니다. 대지권 미등기 상태에서의 경매 물건은 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 대지권 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

건물 표제부 면적 불일치: 1동 건물 표제부의 면적(195.385㎡)과 전유부분 건물 표제부의 면적(192.815㎡)이 상이합니다. 본건은 전유부분 면적 기준으로 평가되었습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 토지의 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

3층 공실: 현재 3층이 공실 상태로, 공실 원인 및 향후 공실률에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무: 본건 소재지(남양주시 금곡동 산70-2) 인근에 대한 혐오시설 존재 여부는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 근린시설로, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 감정가는 3억 5천만원입니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금은 없으나, 대지권 미등기 상태와 건물 면적 표제부상의 표기 상이 등 공부상 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 또한, 토지에 다수의 법적 규제가 적용되고 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 현재 3층 공실 상태로 공실 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

지역 내 근린생활시설로서의 잠재력: 주변 주거 밀집 지역을 배후로 하는 근린시설로서의 수요가 예상됩니다.

도시재생 사업 인근 위치: 금곡동 지역에 '어울림센터' 등 도시재생 사업이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 350,000,000원

참고 시세: 본건과 직접적으로 비교할 만한 최근 근린시설 매매 사례 검색 결과가 부족합니다. 다만, 주변 지역의 일반적인 부동산 시세는 평당 1,100만원 ~ 1,800만원으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 본건의 감정가 3억 5천만원은 대지권 미등기, 3층 공실, 복잡한 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 향후 예상되는 명도 및 등기 관련 비용, 공실 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 파악과 현장 조사가 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토하는 것을 권장하며, 이는 대략 2억 4천 5백만원 ~ 2억 8천만원 수준입니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정은 철저한 분석 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.