나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6585 [1] 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 지하층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원"북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

알, 씨조 평슬래브지붕 3층 건물내 지하층, 2층, 3층으로서 외벽 : 타일마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 목조 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

지하층 : 강산 음악연습실 2층 : 사무실 (주)더존인력 3층 : 공실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화장실 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

414-19 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-20 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-21 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 414-22 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 428-16 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 소하천예정지(어룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-62 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 700-58 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 717-10 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건은 소유권대지권의 비율이 없는 건물의 전유부분만 있는 구분건물(점포)임. 2. 본건 소유권보존시 가처분촉탁으로 인하여 1991년12월24일 소유권보존등기, 1993년8월2일 의정부지원의 가처분결정(93카합884) 2. 임대관계 및 기타 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경6585 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 산70-2 지하층

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 196,000,000원

최저매각가격: (제공되지 않음)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3071.00㎡ (약 929.2평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 191.70㎡ (약 57.9평)

건물지분: 191.7㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 대지권미등기

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "양병원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사칠성건설 (1991-12-24)

* 근저당권: 김남옥 (1992-12-09, 금290,000,000원) - 말소기준권리

* 가처분: 김필승 (1993-08-05) - 말소

* 근저당권: 박진구 (1995-07-24, 금60,000,000원) - 말소

* 압류: 남양주시 (2002-07-08) - 말소

* 가압류: 서울보증보험 (2009-05-20, 금38,180,930원) - 말소

* 임의경매: 김남옥 (2025-01-17) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리인 김남옥 근저당권(1992-12-09)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상의 채권 총액은 388,180,930원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 및 기타: 미상

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 지하층: 강산 음악연습실

* 2층: 사무실 (주)더존인력

* 3층: 공실

4.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트(RC)조, 평슬래브지붕 3층 건물 내 지하층, 2층, 3층

* 외벽: 타일마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 목조 마감 등

* 창호: 샤시창호

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화장실 등

4.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 9필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

4.4. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 필지들은 도시지역, 제1종일반주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (428-16 필지는 소하천구역 및 소하천예정지 포함)

4.5. 주변 시설 조사 (추가 정보 확인 필요)

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 판단됩니다. 다만, 혐오시설 또는 특이한 환경시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 "양병원"이 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

가장 중요한 리스크 요인으로, 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 대지권의 유무 자체를 알 수 없으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나 실제 대지권을 취득하지 못하거나 그 가치에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 제1종일반주거지역 외 다수의 공법상 규제(역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대관계 및 기타 사항이 미상으로, 인수할 임차인이 있는지, 또는 이에 따른 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 근린시설로서, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 건물은 지하층, 2층, 3층으로 구성되어 있으며, 현재 지하층은 음악연습실, 2층은 사무실로 사용 중이고 3층은 공실 상태입니다.

그러나 가장 큰 문제는 '대지권 미등기' 상태로, 이는 본 물건 취득 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 대지권의 실제 유무 및 가치를 확인할 수 없다는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 다수의 토지 이용 제한 사항은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 가치

근린시설 용도로, 현재 지하층과 2층은 영업 중이며, 3층은 공실이어서 향후 임대 수익 개선 또는 직접 사용을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력 (추정)

대지권 미등기 등의 명확한 리스크 요인으로 인해 일반 물건 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다.

다만, '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 실제 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 대지권 확보 가능성 및 관련 법적 검토, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.