나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1679 [3] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0056호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 수서 호평간 도시고속도로
""수석IC""가 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 내 제지하1층
제알비1-0005호, 제알비1-0004호, 제알비1-0056호, 제2층 제비에프02-0028호, 제3층
제비에프03-0102호로서 (건물사용승인일 : 2022.05.04)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호

이용상태

공장(근린생활시설(기호 1, 2, 3), 지식산업센터 (기호 4, 5))으로 이용 중임.
(기호 1 : 블랙트리 의류, 기호 2 : 루비셀뷰티랩, 기호 3 : 장가네 생고기,
기호 4 : 공장(지식산업센터), 기호 5 : 밀리타)

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 에스컬레이터, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공택지지구),
역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1679 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0056호

* 건물명: 현대 테라타워 DIMC

* 용도: 지식산업센터 (등기사항전부증명서상), 근린생활시설 (감정평가서상 현황), 근린생활시설 (물건명세서상 현황 - 장가네 생고기)

* 감정가: 351,000,000원

* 토지면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

* 건물면적: 45.77㎡ (약 13.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수서호평간 도시고속도로 ""수석IC""가 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 16일 농협은행주식회사 근저당권 (채권금액: 915,600,000원)

* 현재 경매개시결정: 2025년 05월 01일 농협은행 (채권금액: 1,039,014,983원)

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 09월 13일

* 확정일자: 2025년 05월 26일

* 배당신고일자: 2025년 05월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 업종 현황 및 적합성:

건물 전체는 지식산업센터 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(제알비1-0056호)은 공부상 지식산업센터로 등기되어 있으나, 감정평가서상 현황으로는 근린생활시설(기호 1 : 블랙트리 의류)로, 물건명세서상 기타 참고사항으로는 근린생활시설(장가네 생고기)로 이용 중이라는 상이한 정보가 있습니다. 지하 1층 상가로서 의류점, 뷰티샵, 식당 등 근린생활시설로의 활용이 적합해 보입니다.

* 주변 상권 특성:

주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설, 지식산업센터가 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 특히, 다산한강초등학교 인근으로 학생 및 학부모 유동인구가 예상됩니다. 수석IC 인접으로 타 지역에서의 접근성도 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 다산한강초등학교 (남측 인근)

* 상업시설: 주변 상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용 가능

* 교통시설: 인근 버스정류장, 수서호평간 도시고속도로 수석IC

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한사항:

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 있습니다. 특히 공장 설립 및 운영, 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이:

건축물대장상 용도(지식산업센터)와 감정평가서 및 물건명세서상 현황 용도(근린생활시설)가 상이하며, 이용 중인 업종에 대한 정보(블랙트리 의류 vs 장가네 생고기)도 일치하지 않아 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 기타:

유동화 물건으로, 채권 금융기관의 적극적인 권리행사가 이루어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 지하 1층에 위치한 근린생활시설로서, 주거단지 및 상업지역 인근에 있어 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다. 권리관계는 명확하며, 인수되는 권리나 보증금은 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부와 현황 간의 용도 및 점유자 정보 불일치는 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 할 주요 사항입니다. 또한, 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재하므로 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 5월 사용승인)

* 아파트 단지 및 상업 시설 인접으로 풍부한 배후 수요 기대

* 수서IC 인접으로 광역 교통망 접근성 우수

* 토지/건물 일괄 매각으로 관리 용이

* 임차인 대항력 없어 명도 관련 부담 적음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 351,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 명도 관련 제반 비용 및 예상 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건에 대한 상세한 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.