나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1679 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0004호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 수서 호평간 도시고속도로
""수석IC""가 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 내 제지하1층
제알비1-0005호, 제알비1-0004호, 제알비1-0056호, 제2층 제비에프02-0028호, 제3층
제비에프03-0102호로서 (건물사용승인일 : 2022.05.04)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호

이용상태

공장(근린생활시설(기호 1, 2, 3), 지식산업센터 (기호 4, 5))으로 이용 중임.
(기호 1 : 블랙트리 의류, 기호 2 : 루비셀뷰티랩, 기호 3 : 장가네 생고기,
기호 4 : 공장(지식산업센터), 기호 5 : 밀리타)

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 에스컬레이터, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공택지지구),
역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1679 (2)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0004호

용도: 지식산업센터 (현재는 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 373,000,000원

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85평)

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축물 상세 정보:

* 건물명: 현대테라타워DIMC

* 주용도: 공장 (지식산업센터)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022.05.04

* 총 층수: 지하 4층, 지상 10층

* 해당 호수: 지하 1층 제알비1-0004호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 입지 조건 및 주위 환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 수서-호평간 도시고속도로 "수석IC"가 인접하여 전반적인 교통 상태는 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2022.06.16.)

* 등기부채권 총액: 915,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-04-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 경매로 인한 인수 사항 없음)

* 기타 권리사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으므로, 현장 조사 시 지상권의 존재 및 구체적인 내용을 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 본건은 현대테라타워DIMC 내에 위치하며, 지식산업센터 및 근린생활시설로 이용 중임.

* 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 상업 시설, 다른 지식산업센터가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 현재 의류, 뷰티, 식당 등 다양한 업종의 점포가 운영되고 있어, 지역 상권 활성화 정도가 양호함.

* 인근 지역의 개발 계획 등을 고려할 때, 향후 상권의 지속적인 성장 가능성이 있음.

* 주변에 혐오 시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 다산한강초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통 및 접근성: 수석IC 인접 및 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지구에 형성된 다양한 편의시설을 이용하기 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 본 건의 가장 큰 잠재적 위험 요소임. 지상권이 실제로 존재하고 그 내용이 권리자에게 유리할 경우, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로 상당한 추가 비용이 발생하거나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 함.

* 공부상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중이라는 점은 추후 행정적인 문제 발생 소지를 완전히 배제하기 어려움.

* 유동화 물건이라는 점은 일반적인 부동산 경매보다 복잡한 거래 절차나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있음을 시사함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 주변 상권 또한 활성화되어 있어 투자 가치가 있는 물건임.

* 다산 신도시 내 개발 잠재력과 신축 건물이라는 이점을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있음.

* 하지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안이므로, 반드시 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필요함.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 지상권 문제 해결이 최우선 과제임.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물 (2022년 사용승인)

* 다산 신도시 내 주요 도로에 인접한 뛰어난 접근성

* 풍부한 배후 수요 및 활성화된 주변 상권

* 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 임차인 관련 인수 부담 없음 (대항력 없음)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 373,000,000원

* 본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 비용 및 재산권 제약 가능성을 고려해야 함.

* 따라서, 정확한 지상권의 내용(존속기간, 범위, 권리 내용 등)을 파악한 후, 인수 시 예상되는 총 비용을 산출하여 감정가 대비 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 현재 시점에서는 지상권에 대한 구체적인 정보가 부족하여 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 철저한 추가 조사 후 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.