나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55755 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 503호 외 13개호로서(사용승인일:2020.09.15)
외 벽:석재 및 타일붙임 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공히 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 방범설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 다세대주택으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55755 (14)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

토지지분: 22.854㎡ (약 6.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물지분: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 다세대주택으로 이용중.

건축물 정보:

- 건물명: 보현아트빌

- 주용도: 공동주택(다세대주택)

- 층수: 5층 건물 중 2층

- 사용승인일: 2020년 09월 15일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

인접 도로상태:

동남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권보존: 이승현 (2020-09-22)

* 근저당권: 유한회사엠엔에스대부 (2020-09-22, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 이흥연 (2020-10-30, 매매)

* 주택임차권: 고태빈 (2025-06-05, 180,000,000원) - 말소예정

* 압류: 수원시 (2025-02-21) - 말소예정

* 임의경매: 양천신용협동조합 (2025-05-08, 1,698,392,396원) - 사건번호 2025타경55755

* 압류: 동작구 (2025-05-21) - 말소예정

* 1번근저당권부채권근질권설정: 양천신용협동조합 (2025-06-25) - 말소예정

* 1번근저당권부채권질권설정: 해솔쉬핑주식회사 (2025-07-10) - 말소예정

* 1번근저당권부채권질권설정: 조현우 (2026-03-04) - 말소예정

말소기준권리:

등기부 을1 순위의 근저당권 (유한회사엠엔에스대부, 2020-09-22 접수)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고 (고태빈)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 예정입니다.

인수되는 권리/금액:

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 따라서 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 지역 특징:

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 일부 상업 기능이 공존합니다. 권선초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

상업 시설:

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 권선초등학교 인근 위치. 희망뜰유치원 등 교육 관련 시설이 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 용이.

* 기타: 지역 내 주택 및 근린생활시설 분포.

주거 환경:

다세대주택 밀집 지역으로 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

기타:

임대 관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

권리 관계:

등기부상 복잡한 권리 설정(근저당, 질권, 압류 등)이 있었으나, 말소기준권리 이후 설정되어 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 권리 분석 시 말소 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

물리적 하자:

제시외 면적이 없어 공부와 현황 간의 불일치 가능성은 낮으나, 현장 방문을 통해 건물의 노후도 및 하자 여부를 직접 확인해야 합니다.

법적 제한:

비행안전구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 해당 법률의 적용 범위와 영향을 사전에 파악해야 합니다.

시장 변동성:

부동산 시장 전반의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2020년) 및 주변 환경을 고려할 때 무난한 주거 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며, 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로 투자 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후의 권리들로 인해 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 신축 연도(2020년)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 주변 주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 편의 이용 가능.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 조건의 다세대주택 매매가는 19,700만원에서 21,800만원 수준으로 형성되어 있습니다.

건물 면적 31.29㎡(약 9.47평) 및 2층이라는 점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때 본건의 적정 가치는 170,000,000원에서 185,000,000원 범위로 예상됩니다.

입찰 시에는 낙찰 후 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해 예상 입찰가를 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.