나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55755 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 503호 외 13개호로서(사용승인일:2020.09.15)
외 벽:석재 및 타일붙임 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공히 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 방범설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 다세대주택으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55755 (4)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 4층 403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

258,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 32.78㎡ (약 9.91평)

* 토지지분: 32.781㎡ (약 9.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 44.88㎡ (약 13.58평)

* 건물지분 (전용면적): 44.88㎡ (약 13.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2020년 09월 15일

* 총 층수: 5층

* 해당 층수: 4층 (건축물대장상 403호 4층)

* 외벽: 석재 및 타일 붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

1.10. 공부와의 차이

없음

1.11. 임대 관계

임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 건물 상태

* 건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물 중 4층에 위치함.

* 사용승인일이 2020년 9월 15일로 비교적 신축 건물에 해당함.

* 전반적인 건물 외관 및 내외부 상태는 양호할 것으로 예상됨.

2.4. 토지 이용 상태

대체로 등고 평탄한 가장형 토지로, 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.5. 도로 접근성

동남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활함.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (희망뜰유치원)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 09월 22일 접수된 유한회사엠엔에스대부 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존 (이승현, 2020.09.22)

* 근저당권 (유한회사엠엔에스대부, 2020.09.22)

* 소유권이전 (이흥연, 2020.10.30)

* 주택임차권 (주혜린, 2025.01.17, 190,000,000원) - 말소예정

* 압류 (수원시, 2025.02.21) - 말소예정

* 압류 (동작세무서장, 2025.03.06) - 말소예정

* 임의경매개시결정 (양천신용협동조합, 2025.05.08, 1,698,392,396원) - 말소예정

* 다수의 근저당권부채권질권설정 및 채권 총액 2,110,000,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 11월 18일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 현황상으로는 문제되지 않을 것으로 보임)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,110,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 거래된 주변 다세대주택 사례는 다음과 같음.

* 보현아트빌 인근 (992-14번지, 2021년 준공, 50.98㎡): 2026년 3월 19,700만원 거래 (약 1,278만원/평)

* 동원블루밍 인근 (953-2번지, 2019년 준공, 40.82㎡): 2026년 7월 21,800만원 거래 (약 1,765만원/평)

* 제이빌 인근 (978-2번지, 2023년 준공, 75.82㎡): 2026년 7월 35,000만원 거래 (약 1,526만원/평)

4.2. 시세 분석

본 건은 전용면적 44.88㎡ (약 13.58평)이며, 2020년 준공 건물임.

최근 거래 사례들을 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 1,278만원 ~ 1,765만원 수준임.

동일한 건물 또는 유사한 연식의 건물 시세를 고려 시, 본 건의 적정 시세는 약 1억 7,400만원 ~ 2억 3,000만원 수준으로 추정됨.

감정가 2억 5,800만원은 최근 시장 거래가 대비 다소 높은 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있음.

* 승강기 설치로 이동이 편리함.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육환경

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 희망뜰유치원(상대보호구역)이 인근에 위치함.

5.3. 주변 시설

권선초등학교, 다수의 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임.

주변에 혐오시설이나 유해시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 공부상 이용 현황

공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 현황과 차이가 없을 것으로 예상되나 실제 이용 상태는 재확인 필요함.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.4. 감정가와 시세 차이

감정가 2억 5,800만원 대비 최근 거래 사례를 통한 추정 시세가 낮아, 고가 낙찰 위험이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 권선초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 및 생활 편의성이 양호한 편임.

특히, 건물 자체의 연식이 짧고 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있음.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, 감정가가 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석되며, 이는 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인임. 또한, 공동담보 물건일 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 물건 활용 계획 수립 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 권선초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치함.

* 대중교통 및 차량 접근성이 좋음.

8.2. 신축 건물

* 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 현대적인 주거 편의 설비 (승강기 등)를 갖추고 있음.

8.3. 권리 관계 명확

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

* 경매 진행으로 인해 기존 권리들이 대부분 말소될 예정임.

8.4. 잠재적 시세 상승 여력

* 수원시 권선구 일대의 지속적인 개발 및 주거 선호도 상승에 따른 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(44.88㎡)과 건물 연식(2020년)을 고려하고, 주변 실거래가와 평균 시세(약 1,500만원/평)를 적용하여 산정한 적정 시장가는 약 2억 600만원 ~ 2억 3,000만원 수준으로 판단됨.

감정가(2억 5,800만원)보다는 낮게 접근하는 것이 합리적임.

낙찰자가 인수할 보증금이 없고, 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 감안하여, 입찰 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

본 물건의 잠재적 가치와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.