나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140683 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 894-22 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2024.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택(다중주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 골목과 접하고 있으며, 이를 통해 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 대상 토지가 접한 도로 등으로 사용중인 시흥동 894-25는 타인소유의 토지(지목 "도", 공유자 김**외 2인)으로 경매진행 및 참여시 사용권원을 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상3층 건으로서,
(사용승인일 : 2020.05.20)

외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내부 : 벽지붙임 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, CCTV, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

부합물 및 종물

대상물건 2층 및 3층 발코니에 제시외건물 ㄱ(철콘조 및 샷시조, 발코니, 약 4.9㎡) 및 ㄴ(철콘조 및 샷시조, 발코니, 약 4.9㎡)가 있으며, 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였고, 목측 및 건축물현황도 등에 의하여 구조 및 개략적 면적 등을 산정하였습니다.

공부와의 차이

대상물건 건축물대장 및 건축물현황도 평면도(지1층) 상 ‘공동주방’인 부분은 현황 ‘101호’로 표기되어 있으며, 주거용으로 사용중임이 탐문된 바 경매진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 대상물건 용도는 단독주택(다중주택)이나 각 세대별 ‘하이라이트’ 및 ‘후드’가 설치된 것으로 탐문된 바 경매진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

- 대상물건 기호 2 건물의 각 호실은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도"와 같이 별도 구분되어 있어 독립적인 이용이 가능한 상태이고, 각 호별 호실 표기가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140683 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 894-22

용도: 다중주택

감정가: 1,581,782,480원 (158,178만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 186.00㎡ (약 56.26평)

건물면적: 299.81㎡ (약 90.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.80㎡ (발코니 확장 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

대상 물건은 동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 골목과 접하고 있으며, 이 골목을 통해 공도와 연결됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을11 (근저당, 경서농업협동조합, 2019-08-30 접수, 700,800,000원)

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상의 말소기준권리는 경서농업협동조합의 근저당(2019-08-30 접수, 700,800,000원)입니다.

3.1. 2. 임차인 현황

말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-23

확정일자: 2021-03-04

배당신고일자: 2024-11-27

대항력: 없음

* 임차인: 강

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-13

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-04-07

배당신고일자: 2024-11-27

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-08-11

배당신고일자: 2024-09-11

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 해당사항없음

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-12-03

대항력: 없음

* 임차인: 도

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-14

확정일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2024-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 송

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-15

확정일자: 2020-06-30

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-27

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 100,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2022-10-14

확정일자: 2024-11-20

배당신고일자: 2024-11-25

대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-26

확정일자: 2020-05-27

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-28

확정일자: 2023-08-02

배당신고일자:

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 85,000,000원

차임: 80,000원

전입일자: 2020-06-12

확정일자: 2020-05-27

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-04

확정일자: 2020-07-13

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-02

확정일자: 2022-11-14

배당신고일자: 2025-02-10

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-04

확정일자: 2024-11-20

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-03-25

배당신고일자: 2025-02-10

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-08-05

배당신고일자: 2024-11-25

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 100,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-06-19

확정일자: 2020-05-25

배당신고일자: 2024-12-05

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

3.1. 3. 인수되는 권리

제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 다만, 건물 등기부 요약상 김성렬 임차인의 주택임차권이 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, 총 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때 배당을 통해 해소되거나 재확인이 필요한 사항입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 시흥초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 다중주택으로서 여러 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울시흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 타인 소유 토지 사용권원: 대상 토지가 접한 도로(시흥동 894-25)가 타인 소유(김 외 2인)이며, 경매 진행 및 입찰 시 사용 권원을 반드시 재확인해야 합니다. 이는 중요한 법적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물 공부상 내용과 현황 차이: 건축물대장상 '공동주방'으로 표기된 지하 1층 부분이 현황 '101호'로 표기되며 주거용으로 사용 중인 것으로 탐문되었습니다. 입찰 전 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

* 용도외 사용 가능성: 다중주택 용도이나, 각 세대별 '하이라이트' 및 '후드'가 설치된 것으로 탐문되어, 실제 사용 용도가 공부상 용도와 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 별도로 평가된 제시외 건물(발코니 등) 9.80㎡가 포함되어 있습니다.

* 다수의 임차인: 다수의 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 내역을 면밀히 파악하고 배당받는 금액을 확인해야 합니다. 특히 확정일자 및 배당신고일이 누락된 임차인이 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다중주택입니다. 입지 조건과 건물 상태는 양호하나, 타인 소유 도로와의 관계, 공부상 내용과 현황의 차이, 다수의 임차인 존재 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석해야 합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권은 아니나, 초등학교 인근 주거지로 안정적인 수요 기대 가능합니다.

* 다중주택으로 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,581,782,480원 (158,178만원)

제시된 정보와 잠재적 리스크(특히 타인 소유 도로 사용 권원 재확인 필요, 공부상 불일치)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 모든 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 철저한 검증이 선행되어야 합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,265,426,000원 ~ 1,423,604,000원 (126,543만원 ~ 142,360만원)

최종 입찰가는 현장 조사, 임대차 관계 재확인, 관련 법규 검토 등 철저한 권리 분석과 더불어 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.