나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경635 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비106호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 디지털3단지사거리 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 가산디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 지1층 비105호, 비106호로서
외벽 : 복합판넬, 강화유리 등 마감

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 지식산업센터의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 20미터 내외, 남동측으로 로폭 15미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경635 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비106호

용도: 지식산업센터

감정가: 242,000,000원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

토지지분: 17㎡ (약 5.14평)

건물면적: 60.67㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.67㎡ (약 18.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기 (을구 9번 지상권 설정 등기)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 디지털3단지사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 가산디지털단지역이 근거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 지하 1층에 위치하며, 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

1.2. 4. 설비내역

공동 급배수, 위생, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 평지로서 지식산업센터 부지로 활용되고 있습니다.

1.2. 6. 인접 도로상태

남서측으로 폭 20미터 내외, 남동측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 27일 접수된 하나은행 근저당 (을1)입니다.

1.3. 2. 주요 권리관계

* 소유권이전: 주식회사태평세라믹스 (2020-07-31), 주식회사데오테크 (2020-11-27)

* 근저당: 하나은행 (2020-11-27, 327,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 기술보증기금 (2025-06-05, 640,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 하나은행 (2025-08-07, 275,603,838원) - 본 건 경매 개시

1.3. 3. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 967,600,000원입니다.

1.3. 4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기 있음 : 1토지(을구 9번 지상권 설정 등기)"가 명시되어 있어, 해당 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (별도등기 관련 세부 내용은 현장 확인 및 등기부등본 재확인 필수)

1.3. 5. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 임차인: 주식회사광훈이피씨

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 미등록

* 확정일자: 미부여

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

1.3. 6. 인수 보증금 합계

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서울디지털산업단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 지식산업센터와 공장이 밀집해 있어 관련 업종의 사업체들이 활발하게 운영되고 있습니다. 근린생활시설, 업무시설 등이 함께 분포하여 복합적인 상권의 형태를 띠고 있으며, 교통의 편리성으로 인해 외부에서 방문객의 접근 또한 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터 내 위치하므로, 상업지역 및 주거지역이 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 디지털단지 특성상 관련 종사자들을 위한 식당, 카페, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 별도등기(지상권) 인수 가능성

을구 9번 지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용과 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 2. 유동화 물건 특수성

유동화된 자산의 특성상 추가적인 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 3. 토지이용계획 및 제한상태

다양한 법규에 따른 제한사항들이 존재하므로, 향후 건물 사용 및 신축, 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 4. 임대 내역 미상

현재 임대 중인 경우 임대차 계약 조건, 공실 여부, 임차인과의 협의 사항 등을 사전에 파악하기 어려워 명도 및 활용 계획 수립에 차질이 생길 수 있습니다.

1.6. 5. 주변 혐오시설

현재 조사된 정보에 따르면 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 디지털산업단지 내 요지에 위치한 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중이며, 규모와 구조상 사업체 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 별도등기(지상권) 인수 가능성, 유동화 물건이라는 특수성, 다수의 토지이용 제한사항 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 인수될 권리 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 지상권과 같은 별도등기는 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 서울 금천구 가산동 디지털단지 내 핵심 입지.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 우수한 접근성.

* 용도: 지식산업센터로, 관련 산업 생태계 내에서 활용 가치 높음.

* 권리: 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 적음 (다만, 별도등기 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 잠재적 리스크(특히 지상권) 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.