나이스옥션 법원경매 순천 2026타경94 [1] 전라남도 순천시 조곡동 68-61 금호아파트 1동 14층 1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 순천시 조곡동에 소재하는 '철도공사숙소' 동측 인근 금호아파트 1동내에 위치하며, 주위환경은 아파트, 공원 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입이 복잡하고 입지적 여건상 일반적으로 교통상황은 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 14층 1406호로서 남향 계단식임. 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창틀 유리창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 방화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지대임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 왕복2차선 규모의 아파트단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경94 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 조곡동 68-61 금호아파트 1동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

토지지분: 54.90223403198939㎡ (약 16.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 규모

구분: 15층건 내 14층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

향: 남향

구분건물 감정평가요항표 상 내부구조: 계단식

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 중복사건

특수물건정보: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 순천시 조곡동에 소재하는 '철도공사숙소' 동측 인근 금호아파트 1동내에 위치하며, 주위환경은 아파트, 공원 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량출입이 복잡하고 입지적 여건상 일반적으로 교통상황은 불편한 편임.

* 아파트단지 남측으로 왕복 2차선 규모의 아파트단지 진입로가 개설되어 있음.

2.3. 주변 시설 및 환경 분석

* 본건이 소재한 조곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

* "철도공사숙소" 인근이라는 정보로 보아, 철도 관련 시설이 주변에 있을 수 있음.

* 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을11 (한국주택금융공사, 근저당권, 2022-11-21 접수)

등기부채권 총액: 78,684,597원

3.2. 주요 권리 내역 (말소 예정 권리 포함)

* 갑8: 소유권이전 (최재운, 2003-10-16)

* 갑25: 소유권이전 (이삼석, 2016-11-11)

* 갑26: 소유권이전 (서웅, 2022-09-06, 매매)

* 을11: 근저당권 (한국주택금융공사, 22,000,000원, 2022-11-21, 말소기준권리)

* 을12: 근저당권 (신한은행, 47,300,000원, 2023-04-06, 말소)

* 갑27: 가압류 (사단법인아이비케이미소금융재단, 9,384,597원, 2025-05-22, 말소)

* 갑28: 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-12, 말소)

* 갑29: 임의경매 (신한은행, 43,041,964원, 2026-03-26, 말소)

* 갑30: 임의경매 (한국주택금융공사, 2026-04-02, 말소)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 조곡동은 주거 지역이므로, 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당, 병원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상점들이 주를 이룰 가능성이 높습니다.

* 경매 물건의 정확한 상권 현황은 현장 방문을 통해 파악하는 것이 가장 정확합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 아파트, 공원 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 건물 및 설비

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 남향 계단식 아파트입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창틀 유리창 등 일반적인 마감 상태입니다.

* 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 방화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 교통 및 편의시설

* 교통은 다소 불편한 편으로 파악됩니다.

* 아파트 단지 인근에 왕복 2차선 진입로가 개설되어 있습니다.

* 구체적인 대중교통 이용 정보 및 주요 편의시설(학교, 병원, 마트 등)에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납 관리비

* 현황조사서상 2026년 4월 기준 체납관리비 1,418,250원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액일 수 있으므로, 관리사무소에 직접 확인하여 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

6.2. 건축물 관련 정보

* 공부상 건물 현황과 실제 현황 간 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축물 표제부 요약 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 유동화물건, 중복사건 등의 특이사항이 있어 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 교통상황이 일반적으로 불편하다는 점은 추후 매매 시 고려될 수 있는 단점입니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 조곡동에 위치한 금호아파트 1동 14층 1406호로, 15층 건물 중 14층에 해당합니다. 아파트로서 주거용으로 이용 중이며, 감정가는 97,000,000원입니다. 토지면적은 약 16.61평, 건물면적은 약 25.67평으로 일반적인 소형 아파트 규모입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 1,418,250원의 체납관리비가 확인되어 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 교통 상황은 다소 불편한 편으로 파악됩니다. 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항은 경매 진행 상황을 주기적으로 확인해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 현재 감정가가 9,700만원으로, 지역 시세 대비 합리적인 수준이라면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 아파트 건물 자체의 구조나 설비는 일반적인 수준으로, 큰 하자 없이 이용 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 97,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가 산정 시점 이후의 부동산 시장 변화

* 체납 관리비 1,418,250원 (인수될 경우 입찰가에서 차감하거나 별도 고려)

* 본건의 실제 현장 가치 평가 (내부 상태, 수리 필요 여부 등)

* 유동화 물건, 중복 사건 등의 특이사항으로 인한 변동 가능성

따라서, 현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 낙찰자가 부담해야 할 총액(취득세, 등기비용, 경매 수수료, 체납관리비 등 포함)을 고려하여 산정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.