나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1031 [1] 전라남도 진도군 군내면 둔전리 204-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 신동마을회관 북측 인근에 위치하며 주위환경은 농경지, 마을 등으로 이루어진 순수 농촌지대이며 근거리에 바다가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 금속기와 지붕 단층으로 외벽; 판넬붙임등 내벽; 벽지도배등 창호; 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급 ·배수시설 기름보일러에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함
2.목록1. 현황 일부 '전'이며, 목록2. 건물 일부가 인접토지를 점유 중인 것으로 조사됨
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2026타경1031 (1)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 둔전리 204-1

용도: 단독주택

감정가: 105,838,600원

토지면적: 551.00㎡ (약 166.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.44㎡ (약 26.75평)

건물 제시외면적: 0.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOO (선진농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.

주의사항: 1. 현황 일부 '전'이며, 건물 일부가 인접 토지를 점유 중인 것으로 조사됨. 2. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 신동마을회관 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 마을 등으로 이루어진 순수 농촌지대이며 근거리에 바다가 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 지역 내 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 10미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 24일 접수된 선진농업협동조합의 근저당권(을7, 36,000,000원)입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 권리 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박남수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-24

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 정보 및 주변 시세 조사를 종합한 결과, 본건이 위치한 진도군 군내면 둔전리는 농경지와 마을이 혼재된 농촌지역 특성을 보입니다. 인근 부동산 정보에 따르면, 토지 가격은 평당 6만원 수준부터 시작하는 매물도 있으나, 건물이 있는 단독주택의 경우 36.4㎡ 면적에 9,500만원 또는 1000㎡ 대지에 1억 6,000만원 등 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 신축 전원주택의 경우 660㎡ 대지에 4억 5,000만원까지 호가가 형성되어 있습니다. 감정가 1억 583만원은 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세와 비교했을 때, 대지 면적과 건물 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 아파트나 빌라와 같은 다세대 주택의 거래 정보는 제한적이며, 단독주택이나 전원주택 위주의 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 근거리에 바다가 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 지역 내 도로망은 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계 및 점유 문제: 현황 일부 토지가 '전'으로 이용 중이며, 건물 일부가 인접 토지를 점유하는 것으로 조사되었습니다. 또한, 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 이는 매수 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 진도군 군내면 지역 내 생활폐기물 소각시설 신축 공사가 진행 중이라는 정보가 있습니다. 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리에 따른 영향은 추가 확인이 필요하나, 주민들의 우려가 있는 시설이라는 점에서 잠재적인 생활 환경 저해 요소가 될 수 있습니다.

* 농업진흥구역 지정: 토지이용계획상 생산관리지역에 해당하여, 일정 규모 이상의 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리에 위치한 단독주택으로, 순수 농촌 지역의 조용한 환경과 바다를 근거리에서 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 583만원이며, 권리 분석상 인수할 권리는 없는 깨끗한 상태입니다. 하지만, 토지의 경계 불명확 및 인접 토지 점유 문제, 그리고 생활폐기물 소각시설 공사 진행 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 권리 말소에 대한 부담이 없습니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 전원생활 또는 주말주택, 세컨하우스 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 감정가가 비교적 합리적으로 책정되어 있어, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 바다와 근거리에 위치하여 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 부동산 시세 조사를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 본건의 감정가는 105,838,600원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사한 면적의 토지와 건물에 대한 다양한 가격대가 존재하지만, 진도군 군내면 둔전리라는 지역적 특성과 물건의 고유한 주의사항(경계 문제, 점유 등)을 고려할 때, 최초 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 84,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으며, 특히 인접 토지 문제 및 혐오시설의 영향력을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.