나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1036 [1] 전라남도 진도군 지산면 가학리 457 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 제시 외 건물(1-1,1-2) 및 수목 매각 포함
2. 목록 1 지상 제시 외 건물(감정평가서 ㄷ) 및 판넬구조물 매각 제외
3. 목록 1은 소하천정비법상 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉되어 공법상의 제한사항 등을 고려하여 감정평가함
4. 목록 1과 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2026타경1036 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

작성일: 2026-07-15

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 지산면 가학리 457

용도: 단독주택

감정가: 36,974,760원

토지면적: 237.00㎡ (약 71.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.36㎡ (약 14.6평)

건물제시외면적: 5.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 237㎡

건물지분: 48.36㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각, 제시 외 건물(1-1,1-2) 및 수목 매각 포함

* 목록 1 지상 제시 외 건물(감정평가서 ㄷ) 및 판넬구조물 매각 제외

* 목록 1은 소하천정비법상 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉되어 공법상의 제한사항 등을 고려하여 감정평가함

* 목록 1과 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 지산면 가학리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 해안 등이 혼재된 지역임. 특히 가학리 지역은 아름다운 작은섬이 눈앞에 보이는 곳으로, 바닷가와 가까워 자연경관이 뛰어난 편임. 세방낙조 전망대와 가까운 해안일주도로에 인접한 지역이기도 함.

2.2. 교통상황

본건 인근으로는 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 가능함. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 지역 특성상 차량을 이용한 이동이 일반적일 것으로 판단됨.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 전(밭) 또는 일부 임야 등의 용도로 활용되고 있을 가능성이 있으며, 단독주택이 소재함. 토지이용계획 및 제한상태는 본건이 소하천정비법상 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉되는 것으로 확인됨. 이는 공법상의 제한사항으로 고려되어 감정평가에 반영되었음.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉되어 공법상의 제한이 있을 수 있음. 이에 따라 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규를 확인하고 준수해야 함. 또한, 인접 토지와의 경계는 별도의 측량을 통해 확인이 필요함.

2.6. 주변 시설

본건은 조용한 해안가 인근에 위치하며, 자연 경관이 좋은 지역임. 주변에는 캠핑장, 카페, 영화 세트장 등 관광 및 휴양 시설이 있는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 08월 18일 접수의 근저당권(을7)임.

* 근저당권(을7, 진도군수산업협동조합, 46,680,000원) 이하의 모든 권리(가압류 3건, 근저당권 일부이전, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 토지 등기부채권 총액: 288,727,528원

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2021년 08월 18일 접수의 근저당권(을1)임.

* 건물 등기부채권 총액: 288,727,528원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 임차인 현황은 누락되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 실제 점유자가 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진도군 지산면 가학리는 농경지와 임야, 해안이 어우러진 조용하고 자연 친화적인 지역임. 주요 도로망과의 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있음. 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

4.2. 잠재력

바닷가 인근의 아름다운 자연 경관과 조용한 환경은 전원생활, 주말 주택, 또는 소규모 펜션, 카페 등으로 개발할 경우 잠재적 가치를 가질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 이동이 용이한 2차선 도로가 인접해 있음. 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 지산면 소재지 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있을 것으로 예상됨.

* 관광: 세방낙조 전망대, 영화 촬영지, 아름다운 해변 등 관광 자원이 인접해 있어 여가 및 휴양 활동에 유리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한사항

본건 토지는 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉되어 건축 및 토지 이용에 공법상의 제한이 있을 수 있음. 이로 인해 건축 행위 시 별도의 허가나 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 경계 확인 필요

토지 경계가 인접 토지와 불명확할 수 있어, 측량 등을 통한 정확한 경계 확인이 필요함.

6.3. 제시 외 건물 관련

일부 제시 외 건물은 매각에 포함되나, 특정 제시 외 건물(감정평가서 ㄷ) 및 판넬구조물은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 구분이 필요함.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 해당 지역은 자연 경관이 우수한 곳으로 알려져 있어, 향후 개발 시에도 혐오시설 유입 가능성은 낮을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 지산면 가학리에 위치한 단독주택으로, 아름다운 해안 경관과 조용한 자연환경을 자랑하는 지역에 소재함. 감정가는 36,974,760원으로 비교적 낮은 편이나, 이는 토지가 소하천구역 및 예정지에 일부 저촉되고, 경계 확인이 필요한 점, 그리고 제시 외 건물 처리 문제 등이 반영된 것으로 보임. 권리분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됨. 다만, 임차인 현황은 공란으로, 실제 점유 관계 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 3천만원대의 감정가는 진도군 지역의 토지 시세를 고려했을 때 상대적으로 낮은 편임.

* 우수한 자연환경: 해안 인접 지역의 아름다운 경관은 전원생활, 주말 주택, 힐링 공간 등으로 활용 시 높은 매력을 가질 수 있음.

* 소하천구역 저촉 완화 가능성: 소하천 구역으로 지정되었으나, 실제 이용에 큰 제약이 없는 경우, 또는 향후 규제 완화 시 가치 상승 잠재력이 있음.

* 토지 면적: 71.7평의 토지는 단독주택 신축이나 소규모 시설을 짓기에 적합한 규모임.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 검색된 자료들을 바탕으로 진도군 지산면 지역의 토지 및 단독주택 시세는 평당 3만 원대에서 20만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 바닷가 인근이나 개발 가능성이 있는 토지의 경우 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

본 건의 감정가는 36,974,760원 (약 3.7천만원)이며, 토지 면적은 약 71.7평입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 51만원/평으로, 이는 일반적인 농지나 임야 시세(평당 3~20만원)보다는 다소 높은 편입니다. 다만, 이는 감정평가 시점의 기준이며, 단독주택이 소재한다는 점, 그리고 제시 외 건물 등을 고려한 가격일 수 있습니다.

본 건의 경우, 소하천구역 저촉, 경계 확인 필요 등의 제약 사항과 함께, 실제 임차인 점유 여부 미확인 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 검색된 자료들 중 해당 물건과 직접적으로 비교 가능한 단독주택 매물 정보가 부족하여 정확한 시세 판단이 어렵습니다.

따라서, 실질적인 권리 분석, 현장 조사(점유 관계, 건물 상태, 주변 환경 등), 소하천구역 관련 규제 확인 후, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 (36,974,760원)를 기준으로, 리스크 요인들을 고려하여 10~20% 낮춘 30,000,000원 ~ 35,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 이는 제시된 정보와 제한적인 검색 결과에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 전문가의 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.