나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50371 [1] 전라남도 광양시 광양읍 구산리 137-2 삼익아파트 102동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 '광양시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건내 제2층 제206호로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축 사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50371 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 구산리 137-2 삼익아파트 102동 2층 206호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

토지면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준 추정

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 광양삼익아파트입주자대표회의

1.1. 입지조건

2. 주변 환경

본 건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 '광양시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 교통 및 접근성

본건 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 계획

토지는 부정형의 토지로서, 완만한 경사지대 내에 위치하며 아파트 부지로 이용 중입니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역(모든가축제한지역)에 해당됩니다.

2.3. 주변 시설

인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광양시청 제2청사가 인근에 있어 공공시설 접근성이 양호합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 등기부 현황

* 1998-07-21 접수: 소유권 이전 (권리자: 김현진)

* 2005-09-14 접수: 소유권 이전 (권리자: 김효원)

* 2026-03-25 접수: 강제경매 (권리자: 광양삼익아파트입주자대표회의, 권리금액: 4,480,329원) - 말소기준권리

2.1. 말소기준 권리

본 경매의 말소기준권리는 2026년 3월 25일 접수된 광양삼익아파트입주자대표회의의 강제경매 개시 결정 등기(갑5)입니다.

2.2. 인수 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약표에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 지상권 등기가 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 일반적인 아파트 물건의 경우 해당 사항 없을 가능성이 높습니다.

2.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 정보가 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

2. 지역 상권 특성

본건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

2.1. 편의시설 및 공공시설

단지 내 편의시설 및 인근 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 광양시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2. 교육 및 의료

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 차량 이동 시 병원, 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 기타 생활 편의

시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 간선도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 체납 관리비

현황조사서상 2026년 4월 기준 7,500,000원의 체납관리비가 있으나, 2026년 3월분까지의 체납관리비는 이 사건의 청구채권 및 배당요구 채권으로 배당될 예정입니다. 따라서 3월분 이후의 체납관리비 중 일부 또는 전부에 대해 매수인이 부담하게 될 가능성이 있습니다. 관리사무소에 방문하여 정확한 체납 내역 및 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

2.1. 현장 확인 불가

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태를 가정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

2.2. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m) 저촉 및 가축사육제한구역에 해당되어, 향후 건축 또는 재건축 시 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 구산리에 위치한 삼익아파트 102동 2층 206호이며, 감정가 9,700만원에 강제경매로 진행 중입니다. 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하고, 교통 편의성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 3월분 이후 체납 관리비 인수 가능성과 현장 확인 불가로 인한 내부 상태의 불확실성은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 9,700만원의 감정가는 현재 시장 상황을 고려할 때 매력적인 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관련 복잡한 문제를 피할 수 있습니다.

* 생활 인프라 접근성: 관공서 및 소규모 상가 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

체납관리비 예상 인수액: 2026년 3월분 이후 미배당분 (최대 7,500,000원 추정)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 9,700만원을 기준으로 하되, 향후 예상되는 수리비, 인근 시세, 잠재적 리스크(체납관리비 인수액 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.