나이스옥션 법원경매 순천 2026타경75 [1] 전라남도 광양시 마동 1161 광양중마우림필유아파트 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 마동 소재 광양시상수도사업소 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 20층 건중 101동 301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계 획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 대로3류(폭 25m~3 0m)(2015-11-30)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지 형도면 고시)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-11-30)(광양 마동지구 도시개발사업 개발 계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-15)(학교설립예정지 의 학교환경위생정화구역 설정 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남구례 교육청2012-61)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전남구례교육청2012-61)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 물건은 전라남도 광양시 마동 1161번지에 위치한 광양중마우림필유아파트 101동 3층 301호로, 아파트 용도의 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경75 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 180,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 46.54㎡ (약 14.1평)이며, 건물 면적은 84.98㎡ (약 25.7평)입니다.

건물 면적 84.98㎡는 공급 면적(분양 면적)으로 추정되며, 전용 면적은 별도 확인이 필요합니다.

토지 및 건물 지분 면적 역시 각각 46.542㎡, 84.981㎡입니다.

1.3. 기타 기본사항

본 물건은 공동담보 물건으로, 채권자는 여수참조은신용협동조합(을9 근저당권자)으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 광양시 마동 소재 광양시상수도사업소 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북동측 및 남동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교설립예정지, 전남구례교육청), 절대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (정확한 편의시설, 교육시설, 의료시설 및 혐오시설 유무는 현장 조사 및 추가적인 외부 조사가 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 여수참조은신용협동조합의 근저당권(을9, 156,000,000원)입니다.

그 외 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 206,357,711원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사한양

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 차길선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-07

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리 이후의 모든 등기 권리는 매각으로 소멸됩니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

3.4. 인수/소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

(매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광양시 마동에 위치한 아파트 단지 내의 일부입니다. 주변에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변 아파트 단지 및 인근 지역 거주민을 주요 배후 수요로 합니다. 광양항 및 산업단지와의 연계성을 고려할 때 직주근접 수요도 존재할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교설립예정지가 있는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 대한 사항이 고려되어야 합니다. (구체적인 학교와의 거리 및 접근성은 추가 확인 필요)

5.3. 의료 시설

인근 지역에 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

본 건은 등기부상 채무 총액이 감정가보다 높은 편이며, 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차의 시작을 나타냅니다. 하지만, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 법적 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

건물의 노후화 정도, 실제 내부 상태, 하자 여부 등은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 부분입니다. 또한, 토지 이용 계획 및 제한 사항에 명시된 각종 보호구역 및 제한 구역으로 인해 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다. (외부 조사를 통해 혐오시설 인접 여부 등 환경적 리스크 확인 권장)

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광양시 마동에 위치한 아파트로서, 법적 권리 관계가 명확하게 정리되는 임의경매 물건입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주변 개발 계획 등에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 다만, 아파트의 현재 상태, 정확한 면적(전용면적), 주변 환경에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준 권리 이후의 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 광양시의 지역 개발 계획 및 산업단지와의 연계성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

경매 초기 단계이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 126,000,000원 ~ 144,000,000원 사이에서 시작될 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 명도 가능성, 권리 분석 결과의 재확인, 현장 방문을 통한 물건 상태 평가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 조사와 주변 시세 조사를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.