나이스옥션 법원경매 목포 2026타경72 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 126 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 소재 '후정마을' 내에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 무영로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 사다리형 평지로 단독주택 건부지 및 일부 도로임. 기호 (2) : 사다리형 평지로 전임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 본건 북동측 일부가 노폭 약 2미터 내외의 포장도로임. 기호 (2) : 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소 _산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 (2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소 _산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) : 시멘트 부록조 시멘트와즙 단층 건으로 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 (가) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호 (가) : 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1: 현황상 '단독주택 건부지 및 일부 도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경72 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 126

용도: 단독주택

감정가: 110,869,540원

토지 면적: 465.00㎡ (약 140.66평)

건물 면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

제시외 건물 면적: 201.72㎡ (약 61.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정은경 (정OO)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

특이사항: 대항력있는 임차인(송정식, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2003-12-11, 대항력 있음) 존재. 제시외 건물 포함 매각. 목록1: 현황상 '단독주택 건부지 및 일부 도로'임.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 소재 '후정마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 자연취락, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 무영로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다. 토지 자체는 사다리형 평지로, 단독주택의 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 해당 토지는 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측 일부가 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 정은경입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 7월 24일 접수된 오은희의 근저당권(80,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 새로운 소유주에게 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 송정식(전입일자: 2003-12-11)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리관계 및 명도에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 순수 농촌지대로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 자연 취락 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. 인근 지역(삼향읍)의 부동산 매물 정보를 살펴보면, 대규모 토지(347평~5730평)를 갖춘 전원주택 매물들이 2억 5천만원에서 2억 9천만원 사이로 거래되는 사례가 있습니다. 또한, 넓은 토지의 단독주택(153평 대지에 57평 건물)은 3억 5천만원에 매물로 나와 있기도 합니다. 이와 비교했을 때, 본건은 토지 약 140평에 건물 약 15평으로, 감정가는 1억 1086만 9540원입니다. 이는 주변의 대규모 토지 주택보다는 면적이 작지만, 지역의 농촌 및 자연 취락 특성을 고려한 가격으로 판단됩니다. 다만, 본건의 토지는 '건부지 및 일부 도로'로 이용되는 점, 제시외 건물이 면적 대비 크다는 점은 시세 분석 시 고려해야 할 요소입니다.

1.4. 생활정보

무안군 삼향읍 지역은 남악신도시와 인접하여 일부 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 숙박시설로는 목포 센텀 관광호텔 남악점, 목포 브라운도트호텔 남악점 등이 삼향읍 남악리에 위치하고 있습니다. 교육 시설 및 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 남악신도시 인근에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

과거 무안군 삼향읍 유교리 일원에서 의료폐기물 소각장 설치가 추진된 바 있으나, 주민들의 강력한 반대와 군계획위원회의 부결로 인해 현재는 해당 시설이 추진되지 않고 있습니다. 이는 지역 주민들의 환경권에 대한 높은 관심을 보여주며, 혐오시설 유치에 대한 지역 사회의 부정적인 입장을 반영합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 가장 큰 리스크 요인으로, 지상권의 존재는 신규 소유주의 재산권 행사에 중대한 제약을 가할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이나, 대항력이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적(약 15평) 대비 제시외 건물 면적(약 61평)이 상당히 넓어, 무단 증축 또는 불법 건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 이는 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도로 일부 포함: 토지 현황이 '단독주택 건부지 및 일부 도로'로 되어 있어, 도로 부분의 사용 및 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 순수 농촌 지역의 특성상, 주변 개발이 제한적이며 부동산 가치 상승이 더딜 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 토지 경매 물건입니다. 감정가는 1억 1086만 9540원으로, 토지 약 140평, 건물 약 15평 규모입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주하고 있다는 점은 주목해야 할 부분입니다. 또한, 실제 건물 면적보다 훨씬 넓은 제시외 건물의 존재와 토지가 일부 도로로 이용된다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

과거 해당 지역 인근에서 의료폐기물 소각장 설치 논란이 있었으나, 이는 현재 부결되어 진행되지 않고 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 명확한 권리상의 제약(지상권)과 현황상의 불확실성(제시외 건물, 도로 포함 토지)이 존재하는 물건이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 약 140평의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 저렴한 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 무안군은 꾸준히 관광 및 지역 개발이 진행되고 있으며, 남악신도시와 인접해 있어 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점, 제시외 건물의 규모가 크고 현황상 도로 일부가 포함된 점 등으로 인해 일반적인 경매 물건보다 리스크가 높은 편입니다. 또한, 주변 시세는 주로 농경지나 넓은 규모의 전원주택 위주로 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

상기 리스크 요인들을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(110,869,540원) 이하로 접근하는 것이 보수적이며 합리적일 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 8,000만원 ~ 9,500만원

* 철저한 권리 및 현황 조사 후, 지상권의 상세 내용 파악 및 제시외 건물 처리 방안 마련 시, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰 고려 가능. (약 1억 ~ 1억 1천만원)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 지상권의 정확한 내용 파악 및 명도 가능성 검토가 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.