나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30273 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 965-3 감나무골대우대창아파트 105동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 '서일초등학교' 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 중·고층 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트조 15층 (집합건축물대장 및 현황 17층) 중 6층 603호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 벽지도배 마감 등 - 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호 가)는 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(서신1), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

2026.5.20.자로 근로복지공단 전주지사로부터 최선순위 임금채권(임금에 대한 대위변제금)에 대한 권리신고 및 배당요구신청서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 전주지방법원 2026타경30273 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석을 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30273 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 965-3 감나무골대우대창아파트 105동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지면적: 43.09㎡ (약 13.03평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동에 위치하며, '서일초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 중·고층 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.3. 교통상황

아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물구조 및 이용상태

해당 물건은 철근콘크리트조 17층 건물 중 6층 603호입니다.

건물은 아파트로 이용 중에 있으며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급·배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

(참고: 감정평가서상 건물은 15층이나, 집합건축물대장 및 현황은 17층으로 표기되어 층수 표기에 차이가 있습니다.)

1.5. 토지이용 및 주변환경

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

주변에 혐오시설 등 부정적인 시설은 확인되지 않았으며, 전형적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 강성모 근저당권(을17)이며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 임차인으로 김진경 씨가 있으며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

김진경 임차인의 보증금은 220,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자(2021.08.24) 및 확정일자(2021.07.14)가 근저당권 등 설정일보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다.

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 종결 후에도 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 2026년 5월 20일자로 근로복지공단 전주지사로부터 최선순위 임금채권(임금에 대한 대위변제금)에 대한 권리신고 및 배당요구 신청서가 제출된 점도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 소재한 서신동은 전주시의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 서일초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 생활정보

교육시설: 서일초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 차량 이용 시 주요 도로로의 진출입이 용이합니다.

주차: 총 208대(지상 4대, 지하 13대)의 주차가 가능하며, 전기차 충전시설도 갖추고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김진경 씨의 존재 및 보증금 220,000,000원. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되나, 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

근로복지공단의 최선순위 임금채권 권리신고 및 배당요구 신청으로 인한 복잡한 배당 순위 문제 발생 가능성.

건물 층수 표기 오류(감정평가서 15층 vs 건축물대장 17층).

1.10. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 여건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인과 최선순위 임금채권 신고 건으로 인해 권리 분석에 더욱 신중을 기해야 합니다. '인수 보증금 합계' 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 배당 과정에서의 변수를 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 건물 층수 표기 차이 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.11. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

교육 시설(서일초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

최근 실거래가(2026년 7월)가 감정가 수준에서 형성되어 있어 시세 반영이 되고 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

최근 매매 사례(2026년 7월):

- 84.96㎡, 10층: 286,000,000원

- 84.59㎡, 7층: 317,000,000원

- 84.96㎡, 13층: 270,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 291,000,000원

권리관계 상의 위험 요소를 고려하여, 감정가 및 최근 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.