나이스옥션 법원경매 전주 2026타경160 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1538-6 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도청" 남측 인근에 위치하는 구분건물 4층 401호로서, 인근은 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설이 밀집된 서부신시가지내 중심상가지대입니다.

교통상황

서측 인근으로 왕복6차선의 ‘흥산로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 4층 401호 외벽 : 현무암판재 등 마감. 내벽 : 인테리어, 내장용타일 등 마감 바닥 : 콘크리트 미장 위 에폭시코팅, 자기질타일 등 마감. 창호 : 로이복층유리창호임.

이용상태

근린생활시설(현‘공실’)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측으로 폭 약25m의 광장에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2026-03-13)(서부신시가지 지구단위계획구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

물건 비고

1. 공부상 용도는 '의원'이나 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 전주지방법원 2026타경160 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1538-6 4층 401호이며, 해당 건물의 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 545,000,000원입니다.

토지 면적은 87.83㎡ (약 26.57평)이며, 건물 면적은 222.37㎡ (약 67.27평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 전북은행입니다.

건축물대장상으로는 본 건물은 2016년 5월 18일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다.

본건이 위치한 401호는 4층에 해당합니다.

공부상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1538-6 4층 401호에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 전북특별자치도청이 남측 인근에 있으며, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 밀집된 서부신시가지 중심상가지대에 해당합니다.

교통 상황으로는 서측 인근으로 왕복 6차선의 ‘흥산로’가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 현무암판재, 내벽은 인테리어, 바닥은 에폭시코팅 및 타일 마감, 창호는 로이복층유리창호로 구성되어 있습니다.

토지는 세장형 평지로 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 노폭 약 10m의 도로, 서측으로 폭 약 25m의 광장에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

공부상 용도와 현황 이용상태 간 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 5월 19일 접수된 전북은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,778,000,000원으로, 채권자들의 근저당 및 압류, 임의경매 신청 내역이 확인됩니다.

주요 채권으로는 전북은행(294,000,000원 + 274,828,981원), 전주동부신용협동조합(540,000,000원), 삼호저축은행(650,000,000원) 등이 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 전주시 서부신시가지 중심상가지대는 전북특별자치도청 인근으로 공공기관 및 관련 업종이 밀집되어 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

주변에 상업, 업무, 숙박, 위락시설이 풍부하게 발달해 있으며, 이는 활발한 유동인구와 경제 활동으로 이어집니다.

다양한 업종의 상가가 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있으나, 중심상권이라는 입지적 이점은 분명합니다.

또한, 제1, 2종 근린생활시설이 가능하고 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

최근 주변 상가 시세는 위치, 면적, 업종 등에 따라 상이하나, 효자동3가 일대는 활발한 상권으로 평가받고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 전주시 서부신시가지의 핵심 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

전북특별자치도청이 인근에 있어 행정 및 공공기관 이용이 용이하며, 주변 상업 지구에는 대형마트, 병원, 은행, 다양한 식당가, 카페 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

상업 지역임에도 불구하고, 인근에 학교 시설들이 위치하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

이는 상업 활동뿐만 아니라, 직주근접 생활을 추구하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 공부상 용도는 '의원'이나 현재 공실인 점을 감안할 때, 향후 공실 장기화 또는 임차인 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 17억 원이 넘는 상당한 금액이므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 문제나 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

서부신시가지 일부 지역에서는 밤 시간대 소음, 시비 등 불미스러운 일이 발생한다는 보도가 있어, 지역 내 전반적인 치안 및 환경에 대한 고려가 필요합니다.

또한, 신시가지에 오랫동안 방치되어 흉물로 변한 학교 부지가 있다는 점은 전반적인 지역 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

전주시 서부신시가지 핵심 상권에 위치한 근린상가 물건으로, 전북특별자치도청 인근이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 비교적 신축에 속하며(2016년 사용승인), 철근콘크리트 구조로 내외부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이나, 중심상업지대의 특성상 적극적인 임대 마케팅을 통해 임차인 유치가 가능할 것으로 보입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 취득할 수 있습니다.

채권 총액이 높다는 점은 유의해야 할 부분이나, 경매 절차상 문제가 없다면 최종적으로 소멸될 권리입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 전주시 서부신시가지 중심상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

풍부한 배후 수요: 전북특별자치도청 및 주변 상업·업무 시설 종사자, 유동인구 등 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2016년 준공된 건물로, 리모델링 또는 수리에 대한 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 현재 공실 상태와 복잡한 권리관계(낙찰 후 소멸되는 권리이나 채무 총액이 높음)로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 545,000,000원에서 시작하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 해당 지역 상가 임대 시세 및 공실률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 명도 가능성, 임차인 확보 용이성, 투자 목적(실사용 또는 임대 수익) 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

특히 현재 공실 상태임을 감안하여, 공실 해소 기간 및 예상 임대 수익률을 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 시세 및 투자 가치 분석을 위해서는 부동산 전문가와의 상담을 통해 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.