나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100697 [1] 대구광역시 수성구 범물동 670 범물우방미진아파트 101동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "도시철도3호선 용지역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 '아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등'으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환 경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 도시철도역 및 버스정류장이 소재하여 , 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 19층(사용승인일자: 2000.02.02) 중 11층 1106호 로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 등 이중창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 경사지대내에 계단식으로 평탄하게 조성된 다각형토지로서 "아파트부지" 로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(최초결정일 경상북도고시 제1978-92호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100697 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

접수일자: 2026-03-23 (등기부상 임의경매개시결정)

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

구분: 집합건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 175,000,000원

토지면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

토지지분: 24.3906㎡ (약 7.38평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "도시철도 3호선 용지역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 도시철도역(용지역) 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(12층 이하), 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복명초등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변은 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 교육시설로는 복명초등학교가 인근에 있습니다. 수색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2015-09-01 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을5) 입니다.

등기부채권 총액: 556,000,000원

주요 권리사항:

* 2015-09-01 근저당권 (한국주택금융공사, 말소기준권리)

* 2026-03-23 임의경매개시결정 (채권자: 한국주택금융공사, 사건번호: 2026타경100697)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (예: 지상권은 공란으로 표기됨)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상으로, 본건의 이해관계인 부재로 인해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

주의사항: 임대관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 범물우방미진하이츠

건축년도: 2000년 02월 02일 (준공 26년차)

총 동수: 9개동

총 세대수: 661세대

단지 주차: 총 286대 (지상 4대, 지하 16대, 옥외 266대 추정 - 주차대수합계 286대)

최고층: 20층, 최저층: 3층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

4.2. 최근 매매 시세 분석

본건과 동일한 59.99㎡ 면적의 11층 매물이 2026년 6월 11일에 180,000,000원에 실거래되었습니다. 2026년 5월 8일에는 84.9㎡ 면적의 3층 매물이 220,000,000원에, 2026년 7월 3일에는 42.75㎡ 면적의 6층 매물이 108,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가 175,000,000원은 59.99㎡ 면적의 최근 실거래가(180,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

4.3. 최근 전월세 시세 분석

59. 99㎡ 면적의 17층 매물이 2026년 6월 12일 보증금 1,000만원, 월세 62만원에 계약되었습니다. 42.75㎡ 면적의 7층 매물은 2026년 6월 19일 보증금 500만원, 월세 50만원에, 11층 매물은 2026년 5월 27일 보증금 9,500만원, 월세 0원에 계약되었습니다. 이는 현재 시장의 임대 수요 및 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

본건은 대구복명초등학교와 인접하여 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

인근에 도시철도 3호선 용지역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2000년 사용승인된 건물로, 준공 후 26년이 경과하여 일부 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 정보 불확실성

감정평가 시 임차인 부재 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 내부 현황, 외부에서 투시 가능한 내부 전경, 인근 주민 탐문 등을 참고하여 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역(12층 이하) 규제가 있어, 향후 재건축 시 용적률 적용 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대구 수성구 핵심 입지에 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 인근 도시철도역(용지역) 및 도로망을 통한 우수한 교통 환경.

* 복명초등학교 인접으로 자녀 교육 환경 우수.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 유사하거나 다소 낮아 가격 경쟁력 확보 가능성.

8. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 범물동 범물우방미진아파트 101동 11층 1106호는 수성구의 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2000년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 주변 시세와 감정가를 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보이며, 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 만한 물건입니다. 다만, 건물 노후도 및 감정평가 시 정보 간접 확인에 따른 실 내부 상태 확인은 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

최근 실거래가 (59.99㎡, 11층): 180,000,000원

본건은 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정가가 책정되었으며, 동일 면적의 거래가 180,000,000원임을 고려할 때, 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 감안하여 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. (본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.